Das neue Immobiliengesetz in Nordzypern: Was sich für Ausländer ab dem 11. Mai 2026 geändert hat

Am 11. Mai 2026 trat in Nordzypern das Dekret Nr. 63/2026 in Kraft, das die Regeln für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsbürger und ausländische Unternehmen erheblich verändert hat. Ab sofort können Ausländer bis zu 3 Wohnungen, bis zu 2 Villen in Wohnanlagen oder ein Haus auf einem Grundstück von bis zu 3.300 m² kaufen und haben außerdem die Möglichkeit erhalten, einen Teil der zuvor erworbenen Objekte über den neuen Mechanismus Kullanım Belgesi zu legalisieren. Gleichzeitig wurden neue Beschränkungen für Bauträger, Investoren und Käufer, zusätzliche Gebühren für alte Verträge sowie neue Anforderungen an die Registrierung von Transaktionen eingeführt.

Dies ist die erste derart weitreichende Änderung des Immobilienrechts seit der Reform von 2024. Die neuen Regeln betreffen sowohl künftige Käufer als auch Tausende von Eigentümern von Objekten, die zuvor auf Grundlage von Kaufverträgen erworben wurden.

• Warum das neue Gesetz verabschiedet wurde
• Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick
• Wie viel Immobilien ein Ausländer jetzt kaufen kann
• Neue Regeln für Wohnanlagen und Bauträger
• Was sich bei alten Verträgen ändert
• Das neue System Kullanım Belgesi
• Neue Regeln für Investoren und Unternehmen
• Was das für den Immobilienmarkt bedeutet
• Häufige Fragen
• Wenn Sie Hilfe beim Immobilienkauf in Nordzypern benötigen
• Wenn Sie eine rechtliche Beratung zur Transaktion benötigen

Warum das neue Gesetz verabschiedet wurde

In der Erläuterung zum Dekret nennen die Behörden ausdrücklich mehrere Probleme, die nach den Änderungen von 2024 entstanden sind.

• Ein Teil der ausländischen Käufer lebt außerhalb Nordzyperns und kann die Immobilienformalitäten nicht rechtzeitig abschließen.
• Verträge wurden geschlossen, aber Steuern und Gebühren wurden oft nicht vollständig bezahlt.
• Auf dem Markt hat sich eine große Zahl von Objekten angesammelt, die die festgelegten Grenzen überschreiten.
• Dem Staat entgingen Steuereinnahmen.
• Es gab zahlreiche Konstruktionen des Eigentums über Dritte und nicht registrierte Verträge.

Das neue Gesetz soll zugleich die Steuereinnahmen erhöhen, den Markt ordnen und einen Teil der bereits abgeschlossenen Transaktionen legalisieren.

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick

Kurz gesagt führt das Gesetz folgende Neuerungen ein:

• die Kaufgrenzen für Ausländer wurden erhöht;
• es gibt nun ein neues Nutzungsmodell für Immobilien ohne Titel — Kullanım Belgesi;
• ein Übergangsmechanismus für alte Verträge wurde eingeführt;
• eine besondere Abgabe von 1 % und 3 % für Objekte über der zulässigen Grenze wurde eingeführt;
• das Institut des Lisanslı Ara Yatırımcı wurde geschaffen;
• ein Investitionsregime ab 10.000.000 EUR wurde eingeführt;
• die Konzentration ausländischer Eigentümer in Projekten wurde begrenzt;
• eine Obergrenze für Verkäufe an Ausländer von 80 % des Projekts wurde festgelegt;
• der Anschluss von Wasser und Strom wurde an die Zahlung von Steuern und Gebühren gekoppelt.

Wie viel Immobilien ein Ausländer jetzt kaufen kann

Die neuen Grenzen gehören zu den auffälligsten Änderungen des Gesetzes.

Für Bürger von Staaten, die Nordzypern anerkennen und Bürgern Nordzyperns vergleichbare Rechte gewähren, gelten erhöhte Grenzwerte:

• bis zu 6 Wohnungen;
• bis zu 3 Villen.

Neue Regeln für Wohnanlagen und Bauträger

Dieser Teil des Gesetzes erhielt weniger Aufmerksamkeit, obwohl gerade er den Markt für Neubauten erheblich verändern kann.

80-%-Grenze für Ausländer

In einem Wohnprojekt dürfen nun höchstens 80 % der Objekte ausländischen Käufern gehören.

Die verbleibenden mindestens 20 % müssen dem lokalen Markt zugänglich bleiben.

Beschränkung nach der Nationalität der Käufer

In einem einzigen Wohnprojekt können Ausländer derselben Nationalität und ihre nahen Angehörigen nicht mehr als die Hälfte der Wohnungen auf einem Grundstück erwerben.

Dies ist eine neue Maßnahme, die darauf abzielt, die Konzentration ganzer Anlagen in den Händen einer einzigen Käufergruppe zu verhindern.

Verbot zusätzlicher Bebauung

Wenn ein ausländischer Staatsbürger ein Grundstück für ein Einfamilienhaus kauft, darf darauf nicht gebaut werden:

• ein zweites Wohnhaus;
• ein Mehrfamilienhaus;
• ein zusätzliches Wohnobjekt zum späteren Verkauf.

Was sich bei alten Verträgen ändert

Gerade dieser Teil des Gesetzes betrifft die größte Zahl bereits bestehender Immobilieneigentümer.

Für Verträge, die vor Inkrafttreten der neuen Regeln geschlossen wurden, gilt eine Übergangsfrist von 6 Monaten.

In dieser Zeit müssen die Eigentümer:

• den Vertrag bei Tapu registrieren;
• einen Antrag auf Kaufgenehmigung stellen;
• Objekte regeln, die die neuen Grenzen überschreiten.

Wenn die Verträge nicht an die neuen Anforderungen angepasst werden, können sie in bestimmten Fällen ihre rechtliche Wirkung verlieren.

Das neue System Kullanım Belgesi

Viele Fachleute halten nicht die Erhöhung der Grenzen, sondern das Erscheinen eines neuen Dokuments — Kullanım Belgesi — für die wichtigste Neuerung.

Dies ist eine Nutzungsbescheinigung für Immobilien, die es einem Ausländer ermöglicht, ein Objekt offiziell zu nutzen, ohne das Eigentumsrecht zu registrieren.

Für viele Eigentümer von Objekten, die über die neuen Grenzen hinaus erworben wurden, wird genau dieser Mechanismus der wichtigste Weg sein, die Rechte an der Immobilie zu erhalten.

Neue Regeln für Investoren und Unternehmen

Das Gesetz führt erstmals eine offizielle Definition eines Investitionsprojekts ein.

Als Investition gelten Einlagen ab 10.000.000 EUR in die folgenden Branchen:

• Tourismus;
• Bildung;
• Medizin;
• Industrie;
• Landwirtschaft;
• Technologien;
• Forschung und Entwicklung.

Der normale Wohnungsbau zum Verkauf gilt für die Zwecke dieses Regimes nicht mehr als Investitionsprojekt.

Die Mittel müssen über eine Bank in Nordzypern bereitgestellt und innerhalb von 2 Jahren verwendet werden.

Was das für den Immobilienmarkt bedeutet

Die Hauptwirkung des Gesetzes liegt nicht so sehr in der Erhöhung der Zahl der Wohnungen, die ein Ausländer kaufen kann.

Viel wichtiger sind die folgenden Änderungen:

• der Markt wird deutlich stärker reguliert;
• alte Transaktionen werden in einen offiziellen Rechtsrahmen überführt;
• die staatliche Kontrolle über ausländische Käufer wird verstärkt;
• eine übermäßige Konzentration ausländischer Eigentümer in einzelnen Projekten wird begrenzt;
• es werden neue Instrumente für große Investoren geschaffen.

Für die meisten Käufer wirken die Änderungen aufgrund der erhöhten Grenzen positiv. Für Inhaber alter Verträge und Objekte oberhalb der Grenze ist es jedoch wichtig, ihren Status rechtzeitig zu prüfen und zu verstehen, ob das Objekt unter die neuen Übergangsregeln fällt.

Häufige Fragen

Wann ist das neue Gesetz in Kraft getreten?

Am 11. Mai 2026.

Wie viele Wohnungen kann ein Ausländer jetzt kaufen?

Bis zu 3 Wohnungen, in bestimmten Fällen — bis zu 6 Wohnungen.

Kann man zwei Villen kaufen?

Ja, wenn es sich um zweistöckige Villen in einer Wohnanlage oder einem Massivbauprojekt handelt.

Was ist Kullanım Belgesi?

Es ist eine Nutzungsbescheinigung für Immobilien mit einer Laufzeit von 10 Jahren ohne Erwerb des Eigentumsrechts.

Was passiert mit alten Verträgen?

Für sie gilt ein Übergangsregime mit obligatorischer Registrierung und der Möglichkeit, Kullanım Belgesi zu erhalten.

Gilt der Wohnungsbau als Investitionsprojekt?

Nein. Build-and-sell-Projekte sind aus dem Investitionsregime ab 10.000.000 EUR ausgeschlossen.

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