Testament für Immobilien in Nordzypern für Ausländer: So erstellen Sie es und schützen Ihre Erben

Ein ausländischer Eigentümer einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Nordzypern kann für sein Eigentum ein lokales Testament errichten. Bei Immobilien ist das besonders wichtig: Selbst wenn der Eigentümer dauerhaft in einem anderen Land lebt, unterliegt die Vererbung seiner Immobilie in Nordzypern den örtlichen Vorschriften. Das Testament wird schriftlich errichtet und in gleichzeitiger Anwesenheit von mindestens zwei Zeugen unterzeichnet. Nach dem Tod des Eigentümers wird der Nachlass über das örtliche Gericht abgewickelt.

• Warum Ausländer ein lokales Testament benötigen
• Welches Recht die Erbschaft regelt
• Was im Testament festgelegt werden kann
• Kann die gesamte Immobilie einer Person hinterlassen werden?
• Was für die Erstellung vorzubereiten ist
• Wie ein Testament errichtet wird
• Wer als Zeuge ausgewählt werden kann
• Wer der Testamentsvollstrecker ist
• Wo das Testament aufbewahrt werden sollte
• Was zu tun ist, wenn bereits ein Testament in einem anderen Land besteht
• Was nach dem Tod des Eigentümers geschieht
• Wann das Testament überprüft werden sollte
• Häufige Fragen

Warum Ausländer ein lokales Testament benötigen

Wer eine Immobilie in Nordzypern kauft, ist als ausländischer Eigentümer zugleich mit den Rechtssystemen verschiedener Länder verbunden. Er kann Staatsangehöriger eines Landes sein, dauerhaft in einem anderen leben, während sich seine Wohnung oder sein Haus in Nordzypern befindet.

Mit einem lokalen Testament kann der Eigentümer seinen letzten Willen im Voraus in einer Form festhalten, die das auf diese Immobilie anwendbare Recht vorsieht. Für die Erben verringert sich dadurch die Zahl der Fragen dazu, welches Dokument bei der Eröffnung des Nachlassverfahrens verwendet werden muss und wer sich nach dem Tod des Eigentümers um die Immobilie kümmern soll.

Das ist für Ausländer besonders relevant, da das örtliche Recht ausdrücklich festlegt: Die Vererbung von Immobilien in Nordzypern unterliegt seinen Bestimmungen auch dann, wenn der Verstorbene seinen ständigen Wohnsitz außerhalb Nordzyperns hatte.

Das Testament ersetzt jedoch nicht das Erbverfahren. Nach dem Tod des Eigentümers müssen die Erben den Nachlass weiterhin über das örtliche Gerichtssystem abwickeln.

Welches Recht die Erbschaft regelt

Das wichtigste Gesetz ist Fasıl 195 Vasiyetnameler ve Veraset Yasası, also das Gesetz über Testamente und Erbschaft.

Das Gesetz regelt sowohl die testamentarische als auch die gesetzliche Erbfolge. Es legt die Anforderungen an die Form des Testaments, die Erben, Pflichtteile und die Verfügung über Vermögen fest.

Die Verwaltung des Nachlasses und die Gerichtsverfahren unterliegen außerdem Fasıl 189 Terekelerin İdaresi Yasası — dem Gesetz über die Nachlassverwaltung.

Für ausländische Eigentümer ist insbesondere die Bestimmung in Fasıl 195 wichtig, wonach das Gesetz die Vererbung von Immobilien in Nordzypern auch dann regelt, wenn sich der ständige Wohnsitz des Eigentümers in einem anderen Land befindet.

Was im Testament festgelegt werden kann

Im Testament kann über das Vermögen verfügt werden, das der Person zum Zeitpunkt ihres Todes gehört, soweit das gesetzlich zulässige Maß an Testierfreiheit reicht.

Für einen ausländischen Eigentümer kann dies Folgendes umfassen:

• eine Wohnung;
• ein Haus;
• ein Grundstück;
• einen Anteil an einer Immobilie;
• Geldmittel und anderes bewegliches Vermögen;
• sonstige Vermögensrechte, die zum Nachlass gehören können.

Im Sinne von Fasıl 195 umfasst unbewegliches Vermögen nicht nur Grundstücke und Gebäude, sondern auch Anteile an Immobilien und bestimmte damit verbundene Rechte.

Wenn im Testament über eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Grundstück verfügt wird, sollte das Objekt möglichst genau anhand der vorhandenen Immobiliendokumente identifiziert werden.

Kann die gesamte Immobilie einer Person hinterlassen werden?

Nicht immer. Das ist eine der wichtigsten Fragen bei der Errichtung eines Testaments durch einen Ausländer.

Fasıl 195 kennt den Begriff mahfuz hisse — den geschützten Anteil am Vermögen, über den der Eigentümer unter bestimmten familiären Umständen nicht frei testamentarisch verfügen kann. Der verbleibende Teil heißt vasiyet edilebilen bölüm — der Teil, über den testamentarisch verfügt werden kann.

Nach dem geltenden Gesetzestext darf der frei verfügbare Teil des reinen Nachlasses in der Regel ein Drittel nicht übersteigen, wenn der Verstorbene einen Ehepartner und Kinder, einen Ehepartner und Nachkommen eines Kindes oder Kinder ohne Ehepartner hinterlässt.

Wenn keine Kinder oder deren Nachkommen vorhanden sind, aber ein Ehepartner, Vater oder eine Mutter hinterlassen wird, ist der frei verfügbare Teil in der Regel auf die Hälfte des reinen Nachlasses beschränkt.

Wenn es keinen Ehepartner, keine Kinder und deren Nachkommen sowie weder Vater noch Mutter gibt, erlaubt das Gesetz, über den gesamten Nachlass testamentarisch zu verfügen.

Für Ausländer gelten gesonderte Ausnahmen. Insbesondere gelten die Beschränkungen des frei verfügbaren Anteils nicht für das bewegliche Vermögen eines Ausländers. Diese Vorschrift bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jeder ausländische Staatsangehörige frei über 100 % einer Immobilie in Nordzypern zugunsten einer beliebigen Person verfügen kann.

Das Gesetz sieht eine weitere Ausnahme für bestimmte Personen vor, die im Vereinigten Königreich geboren wurden und durch ihre Abstammung mit dem Vereinigten Königreich oder Commonwealth-Staaten verbunden sind. Für sie können abweichende Regeln gelten, die auch Immobilien erfassen.

Vor der Errichtung eines Testaments für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück sollte ein Ausländer daher zunächst klären, über welchen Teil des betreffenden Vermögens tatsächlich frei verfügt werden kann. Dabei sind Staatsangehörigkeit, Herkunft, ständiger Wohnsitz und Familienstand zu berücksichtigen.

Was für die Erstellung vorzubereiten ist

Für die Vorbereitung eines Testaments ist es für ausländische Eigentümer hilfreich, im Voraus Dokumente zusammenzustellen, mit denen sich ihre Identität, ihr Familienstand und ihr Vermögen eindeutig feststellen lassen.

• Reisepass;
• Immobiliendokumente;
• Title Deed — sofern der Eigentumstitel bereits ausgestellt wurde;
• Kaufvertrag — wenn sich die Abwicklung des Objekts noch in der entsprechenden Phase befindet;
• Angaben zum Ehepartner und zu den Kindern;
• Angaben zu den Personen, denen das Vermögen hinterlassen werden soll;
• Informationen über weitere Testamente, die in anderen Ländern errichtet wurden;
• Angaben zum vorgesehenen Testamentsvollstrecker.

Title Deed ist das Dokument über das eingetragene Eigentum an einer Immobilie. Wurde der endgültige Eigentumstitel noch nicht auf den Namen des Käufers ausgestellt, muss der Anwalt den bestehenden Vertrag und die Dokumente sehen, die die Rechte am Objekt belegen.

Wie ein Testament errichtet wird

Fasıl 195 stellt strenge Anforderungen an die Form des Dokuments. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, kann das Testament oder können einzelne seiner Bestimmungen unwirksam sein.

So gehen Sie vor

1. Bestimmen Sie, welche Vermögenswerte in Nordzypern in das Testament aufgenommen werden sollen.
2. Prüfen Sie den Familienstand und mögliche Beschränkungen der freien Verfügung über den Nachlass.
3. Bereiten Sie den Testamentstext mit genauen Angaben zu den Erben und dem Vermögen vor.
4. Bestimmen Sie einen Testamentsvollstrecker — executor.
5. Wählen Sie mindestens zwei geeignete Zeugen aus.
6. Unterzeichnen Sie das Testament in gleichzeitiger Anwesenheit der Zeugen.
7. Die Zeugen müssen das Dokument in Anwesenheit des Testierenden und voneinander unterzeichnen.
8. Umfasst das Dokument mehrere Seiten, müssen der Testierende und die Zeugen jede Seite unterzeichnen oder mit ihren Initialen versehen.
9. Sorgen Sie für eine sichere Aufbewahrung des Originaldokuments.

Der Testierende muss mindestens 18 Jahre alt und zum Zeitpunkt der Errichtung des Dokuments testierfähig sein.

Das Gesetz erlaubt die Errichtung eines Testaments ohne zwingende Mitwirkung eines Anwalts. Für ausländische Immobilieneigentümer ist eine rechtliche Prüfung jedoch besonders wichtig. Ein Formfehler, ein Fehler bei den Pflichtteilen oder eine ungenaue Beschreibung des Vermögens kann erst nach dem Tod des Eigentümers auffallen, wenn sich das Testament nicht mehr korrigieren lässt.

Wer als Zeuge ausgewählt werden kann

Für die Gültigkeit des Testaments sind mindestens zwei Zeugen erforderlich. Sie müssen mindestens 18 Jahre alt, testierfähig und in der Lage sein, das Dokument eigenhändig zu unterzeichnen.

Beide Zeugen müssen gleichzeitig bei der Unterzeichnung des Testaments oder bei der Bestätigung der Unterschrift durch den Testierenden anwesend sein. Anschließend unterzeichnen sie das Dokument in Anwesenheit des Testierenden und voneinander.

Ein Erbe sollte besser nicht als Zeuge eingesetzt werden. Das Gesetz sieht vor, dass eine Verfügung zugunsten eines Zeugen unwirksam werden kann, wenn dieser aufgrund des Testaments Vermögen erhält. Diese Regel betrifft auch Vermögen, das dem Ehepartner oder einem Kind des Zeugen hinterlassen wird.

Es ist daher praktischer, unabhängige Zeugen auszuwählen, die nach dem Testament nichts erhalten.

Wer der Testamentsvollstrecker ist

Im Testament kann ein executor — ein Testamentsvollstrecker, in der örtlichen Terminologie vasiyetname tenfiz memuru — eingesetzt werden.

Nach dem Tod des Eigentümers kann diese Person beim Gericht ein Dokument beantragen, das ihre Befugnisse bestätigt, und das Nachlassverfahren betreuen.

Für eine ausländische Familie ist die Ernennung eines Testamentsvollstreckers besonders praktisch: Die Erben müssen nicht erst nach einer Person suchen, die sich um die örtlichen Dokumente, die Immobilie und das Gerichtsverfahren kümmern kann.

Die bloße Ernennung zum executor berechtigt diese Person nicht automatisch dazu, nach dem Tod über das Vermögen zu verfügen. Ihre Befugnisse werden im Rahmen des Nachlassverfahrens formalisiert.

Wo das Testament aufbewahrt werden sollte

Das Original des Testaments sollte so aufbewahrt werden, dass es nach dem Tod des Eigentümers schnell gefunden und bei der Eröffnung des Nachlassverfahrens vorgelegt werden kann.

Fasıl 189 sieht vor, dass ein Testament zu Lebzeiten bei tereke tenfiz mukayyidi — dem Nachlassregisterführer — sicher hinterlegt werden kann. Nach der Hinterlegung wird das Dokument im Gerichtssystem aufbewahrt und kann nur unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens entnommen werden, außer wenn der Testierende es selbst zurücknimmt.

Bei den Bezirksgerichten gibt es eigene Tereke Mukayyitliği — Nachlassregister.

Die Hinterlegung des Testaments hilft, eine Situation zu vermeiden, in der das Original nach dem Tod nicht auffindbar ist oder Angehörige nichts von seiner Existenz wissen.

Was zu tun ist, wenn bereits ein Testament in einem anderen Land besteht

Ein Testament, das im Staatsangehörigkeits- oder Wohnsitzland errichtet wurde, schließt für sich genommen nicht aus, ein gesondertes Testament für Vermögen in Nordzypern zu errichten.

Die beiden Dokumente müssen jedoch aufeinander abgestimmt werden. Ein neues Testament kann das vorherige ausdrücklich widerrufen oder es insoweit aufheben, als sich die Bestimmungen der beiden Dokumente widersprechen.

Wenn bereits ein ausländisches Testament besteht, sollte es daher vor der Unterzeichnung eines neuen Dokuments einem örtlichen Anwalt vorgelegt werden. Im Testament für Nordzypern kann die Verfügung auf die örtlichen Vermögenswerte beschränkt werden, um zu verhindern, dass Bestimmungen zu Vermögen in einem anderen Land versehentlich aufgehoben werden.

Ein ausländisches Testament bedeutet auch nicht, dass eine Immobilie in Nordzypern automatisch umgeschrieben wird. Nach dem Tod des Eigentümers ist weiterhin ein Nachlassverfahren erforderlich.

In der örtlichen Praxis gibt es außerdem Verfahren zur Anerkennung bestimmter außerhalb Nordzyperns ausgestellter gerichtlicher Nachlassdokumente. Ob ein solches Verfahren anwendbar ist, hängt jedoch vom Land, dem Gericht und den konkreten Dokumenten ab und sollte daher für jeden Nachlassfall gesondert geprüft werden.

Was nach dem Tod des Eigentümers geschieht

Das Testament wird nach dem Tod des Verfassers wirksam, die Immobilie wird jedoch nicht automatisch auf den Erben umgeschrieben.

Ein Nachlassverfahren muss eröffnet werden. Fasıl 195 bestimmt das zuständige Gericht anhand des Bezirks des letzten oder gewöhnlichen Wohnsitzes des Verstorbenen in Nordzypern; die weitere Nachlassverwaltung wird außerdem durch Fasıl 189 geregelt.

Wurde im Testament ein executor eingesetzt, beantragt diese Person ein vasiyetname tenfiz belgesi — ein gerichtliches Dokument, das bestätigt, dass das Testament ordnungsgemäß nachgewiesen wurde und die Nachlassverwaltung dem eingesetzten Testamentsvollstrecker übertragen ist.

Besteht ein Testament, wurde aber kein Testamentsvollstrecker eingesetzt, hat dieser seine Befugnisse abgelehnt oder kann er sie nicht ausüben, kann das Gericht einen Nachlassverwalter ernennen.

Anschließend werden der Umfang des Nachlasses, die Verpflichtungen des Verstorbenen und die Rechte der Erben festgestellt. Die Immobilie wird gemäß dem Ergebnis des Nachlassverfahrens übertragen.

Ist der Eigentümer außerhalb Nordzyperns verstorben, benötigen die Erben möglicherweise eine ausländische Sterbeurkunde und weitere Dokumente aus dem Land, in dem der Tod eingetreten ist. Die Anforderungen an Beglaubigung, Übersetzung und Verwendung solcher Dokumente hängen von ihrem Ausstellungsland und dem jeweiligen Nachlassfall ab. Daher sollte dies vor der Einreichung der Unterlagen beim Gericht geklärt werden.

Wann das Testament überprüft werden sollte

Ein Testament kann geändert oder widerrufen werden. Ein neues Dokument kann das vorherige ausdrücklich widerrufen oder einzelne Verfügungen ändern.

Besonders wichtig ist es, das Testament nach wesentlichen Änderungen des Familienstands zu überprüfen.

Nach dem geltenden Wortlaut von Fasıl 195 kann ein Testament nach einer späteren Eheschließung des Testierenden als widerrufen gelten. Hatte die Person zum Zeitpunkt der Errichtung des Testaments keine Kinder, kann auch die spätere Geburt eines Kindes die Gültigkeit des Dokuments beeinflussen. Eine Ausnahme ist möglich, wenn sich aus dem Testament selbst ergibt, dass es im Hinblick auf eine erwartete Eheschließung oder die Geburt eines Kindes errichtet wurde.

Das Dokument sollte außerdem nach dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie, einer Scheidung, dem Tod eines genannten Erben oder Testamentsvollstreckers sowie nach der Errichtung eines neuen Testaments in einem anderen Land überprüft werden.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Nordzypern ein Testament errichten?

Ja. Die ausländische Staatsangehörigkeit steht einer Erbschaft oder der Errichtung eines Testaments für sich genommen nicht entgegen. Fasıl 195 enthält ausdrücklich Vorschriften, die für Ausländer und ihr Vermögen gelten.

Benötigt ein Ausländer ein lokales Testament, wenn er eine Immobilie in Nordzypern besitzt?

Das Gesetz schreibt nicht allgemein vor, dass jeder ausländische Eigentümer ein lokales Testament haben muss. Ein gesondertes lokales Testament ermöglicht es jedoch, die Verfügung über die Immobilie in einer nach dem örtlichen Recht vorgesehenen Form festzuhalten und Erben sowie Testamentsvollstrecker im Voraus zu bestimmen.

Kann eine Wohnung einer einzigen Person hinterlassen werden?

Das hängt vom Familienstand des Eigentümers und den für ihn geltenden Vorschriften ab. Für Immobilien können Beschränkungen des frei verfügbaren Anteils gelten. Die ausländische Staatsangehörigkeit allein bedeutet daher nicht, dass 100 % des Objekts einer beliebigen Person hinterlassen werden können.

Kann eine Immobilie einer Person hinterlassen werden, die nicht mit dem Eigentümer verwandt ist?

Ein Testament kann die Übertragung von Vermögen auf eine nicht verwandte Person vorsehen. Welcher Anteil dafür tatsächlich verfügbar ist, hängt jedoch von den Vorschriften über geschützte Erbteile ab.

Müssen zwei Zeugen anwesend sein?

Ja. Das Testament wird in gleichzeitiger Anwesenheit von mindestens zwei Zeugen unterzeichnet. Auch sie müssen das Dokument in Anwesenheit des Testierenden und voneinander unterzeichnen.

Kann ein Erbe als Zeuge auftreten?

Ein Erbe sollte nicht als Zeuge eingesetzt werden. Erhält der Zeuge oder sein Ehepartner beziehungsweise sein Kind aufgrund des Testaments Vermögen, kann die entsprechende Verfügung unwirksam sein.

Muss jede Seite unterzeichnet werden?

Ja. Besteht das Testament aus mehr als einer Seite, muss jede Seite vom Testierenden und den Zeugen unterzeichnet oder mit ihren Initialen versehen werden. Dies ist eine der formellen Anforderungen an die Errichtung eines Testaments nach örtlichem Recht.

Wenn Sie rechtliche Beratung zu einem Kaufvertrag benötigen

Sie können sich für eine Beratung durch einen in Nordzypern zugelassenen Anwalt an unseren Rechtspartner, die Kanzlei DeJure, wenden.

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