Νέος νόμος για τα ακίνητα στη Βόρεια Κύπρο: τι άλλαξε για τους αλλοδαπούς από τις 11 Μαΐου 2026

Στις 11 Μαΐου 2026 στη Βόρεια Κύπρο τέθηκε σε ισχύ το διάταγμα αριθ. 63/2026, το οποίο άλλαξε ουσιαστικά τους κανόνες απόκτησης ακινήτων από αλλοδαπούς πολίτες και αλλοδαπές εταιρείες. Πλέον οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράζουν έως 3 διαμερίσματα, έως 2 βίλες σε οικιστικά συγκροτήματα ή μία κατοικία σε οικόπεδο έως 3 300 m², ενώ απέκτησαν επίσης τη δυνατότητα να νομιμοποιήσουν μέρος των ακινήτων που είχαν αποκτήσει προηγουμένως μέσω του νέου μηχανισμού Kullanım Belgesi. Παράλληλα θεσπίστηκαν νέοι περιορισμοί για κατασκευαστές, επενδυτές και αγοραστές, πρόσθετες χρεώσεις για παλαιές συμβάσεις και νέες απαιτήσεις για την καταχώριση των συναλλαγών.

Αυτή είναι η πρώτη τόσο μεγάλης κλίμακας αλλαγή της νομοθεσίας περί ακινήτων μετά τη μεταρρύθμιση του 2024. Οι νέοι κανόνες αφορούν τόσο τους μελλοντικούς αγοραστές όσο και χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που είχαν αποκτηθεί νωρίτερα με συμβόλαια αγοραπωλησίας.

• Γιατί ψηφίστηκε ο νέος νόμος
• Οι βασικές αλλαγές σε μία λίστα
• Πόσα ακίνητα μπορεί πλέον να αγοράσει ένας αλλοδαπός
• Νέοι κανόνες για οικιστικά συγκροτήματα και κατασκευαστές
• Τι αλλάζει για τις παλιές συμβάσεις
• Το νέο καθεστώς Kullanım Belgesi
• Νέοι κανόνες για επενδυτές και εταιρείες
• Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων
• Συχνές ερωτήσεις
• Αν χρειάζεστε βοήθεια με την αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο
• Αν χρειάζεστε νομική συμβουλή για τη συναλλαγή

Γιατί ψηφίστηκε ο νέος νόμος

Στην αιτιολογική έκθεση του διατάγματος οι αρχές επισημαίνουν ευθέως αρκετά προβλήματα που προέκυψαν μετά τις αλλαγές του 2024.

• Μέρος των αλλοδαπών αγοραστών διαμένει εκτός της Βόρειας Κύπρου και δεν μπορεί να ολοκληρώσει έγκαιρα τη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου.
• Οι συναλλαγές συνάπτονταν, αλλά οι φόροι και τα τέλη συχνά δεν καταβάλλονταν πλήρως.
• Στην αγορά είχε συσσωρευτεί μεγάλος αριθμός ακινήτων που αποκτήθηκαν πέρα από τα καθορισμένα όρια.
• Το κράτος δεν εισέπραττε τους αναλογούντες φορολογικούς πόρους.
• Υπήρχαν πολυάριθμα σχήματα κατοχής μέσω τρίτων προσώπων και μη καταχωρισμένες συμβάσεις.

Ο νέος νόμος πρέπει ταυτόχρονα να αυξήσει την εισπραξιμότητα των φόρων, να οργανώσει την αγορά και να νομιμοποιήσει μέρος των συναλλαγών που είχαν συναφθεί προηγουμένως.

Οι βασικές αλλαγές σε μία λίστα

Με λίγα λόγια, ο νόμος εισάγει τις εξής καινοτομίες:

• αυξήθηκαν τα όρια αγοράς ακινήτων από αλλοδαπούς·
• εμφανίστηκε το νέο καθεστώς χρήσης ακινήτου χωρίς τίτλο — Kullanım Belgesi·
• θεσπίστηκε μεταβατικός μηχανισμός για παλιές συμβάσεις·
• εισήχθη ειδική εισφορά 1 % και 3 % για ακίνητα πέραν των ορίων·
• δημιουργήθηκε ο θεσμός του Lisanslı Ara Yatırımcı·
• θεσπίστηκε επενδυτικό καθεστώς από 10 000 000 EUR·
• περιορίστηκε η συγκέντρωση αλλοδαπών ιδιοκτητών σε έργα·
• ορίστηκε όριο πωλήσεων σε αλλοδαπούς στο 80 % του έργου·
• η σύνδεση με νερό και ηλεκτρικό συνδέθηκε με την καταβολή φόρων και τελών.

Πόσα ακίνητα μπορεί πλέον να αγοράσει ένας αλλοδαπός

Τα νέα όρια έγιναν μία από τις πιο αισθητές αλλαγές του νόμου.

Για τους πολίτες κρατών που αναγνωρίζουν τη Βόρεια Κύπρο και παρέχουν αντίστοιχα δικαιώματα στους πολίτες της Βόρειας Κύπρου, προβλέπονται αυξημένα όρια:

• έως 6 διαμερίσματα·
• έως 3 βίλες.

Νέοι κανόνες για οικιστικά συγκροτήματα και κατασκευαστές

Αυτό το μέρος του νόμου έλαβε λιγότερη προσοχή, αν και ακριβώς αυτό μπορεί να αλλάξει σημαντικά την αγορά νέων κατασκευών.

Όριο 80 % για αλλοδαπούς

Πλέον σε ένα οικιστικό έργο το μέγιστο 80 % των ακινήτων μπορεί να ανήκει σε αλλοδαπούς αγοραστές.

Το υπόλοιπο ελάχιστο 20 % πρέπει να παραμένει διαθέσιμο για την τοπική αγορά.

Περιορισμός ανά εθνικότητα αγοραστών

Σε ένα οικιστικό έργο, αλλοδαποί της ίδιας εθνικότητας και οι στενοί συγγενείς τους δεν μπορούν να αποκτήσουν περισσότερα από τα μισά διαμερίσματα σε ένα και μόνο οικόπεδο.

Πρόκειται για νέο μέτρο που αποσκοπεί στην αποτροπή της συγκέντρωσης ολόκληρων συγκροτημάτων στα χέρια μίας ομάδας αγοραστών.

Απαγόρευση πρόσθετης δόμησης

Αν ένας αλλοδαπός πολίτης αγοράζει οικόπεδο για μονοκατοικία, πάνω σε αυτό δεν επιτρέπεται να κατασκευαστούν:

• δεύτερη κατοικία·
• πολυκατοικία·
• επιπλέον οικιστικό ακίνητο για μεταγενέστερη πώληση.

Τι αλλάζει για τις παλιές συμβάσεις

Ακριβώς αυτό το μέρος του νόμου αφορά τον μεγαλύτερο αριθμό ήδη υφιστάμενων ιδιοκτητών ακινήτων.

Για τις συμβάσεις που συνήφθησαν πριν από την έναρξη ισχύος των νέων κανόνων, θεσπίζεται μεταβατική περίοδος διάρκειας 6 μηνών.

Σε αυτό το διάστημα οι ιδιοκτήτες πρέπει:

• να καταχωρίσουν τη σύμβαση στο Tapu·
• να υποβάλουν αίτηση για άδεια αγοράς·
• να τακτοποιήσουν τα ακίνητα που υπερβαίνουν τα νέα όρια.

Αν οι συμβάσεις δεν προσαρμοστούν στις νέες απαιτήσεις, σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να χάσουν τη νομική τους ισχύ.

Το νέο καθεστώς Kullanım Belgesi

Πολλοί ειδικοί θεωρούν ως σημαντικότερη καινοτομία όχι την αύξηση των ορίων, αλλά την εμφάνιση ενός νέου εγγράφου — Kullanım Belgesi.

Πρόκειται για πιστοποιητικό χρήσης ακινήτου, το οποίο επιτρέπει σε έναν αλλοδαπό να χρησιμοποιεί επισήμως το ακίνητο χωρίς να εκδίδεται τίτλος ιδιοκτησίας.

Για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτήθηκαν πέρα από τα νέα όρια, ακριβώς αυτός ο μηχανισμός θα αποτελέσει τον βασικό τρόπο διατήρησης των δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου.

Νέοι κανόνες για επενδυτές και εταιρείες

Ο νόμος εισάγει για πρώτη φορά τον επίσημο ορισμό του επενδυτικού έργου.

Ως επένδυση αναγνωρίζονται κεφάλαια από 10 000 000 EUR στους εξής τομείς:

• τουρισμός·
• εκπαίδευση·
• ιατρική·
• βιομηχανία·
• γεωργία·
• τεχνολογίες·
• έρευνα και ανάπτυξη.

Ταυτόχρονα, η συνήθης κατασκευή κατοικιών για πώληση δεν θεωρείται πλέον επενδυτικό έργο για τους σκοπούς του παρόντος καθεστώτος.

Τα κεφάλαια πρέπει να τοποθετηθούν μέσω τράπεζας της Βόρειας Κύπρου και να χρησιμοποιηθούν εντός 2 ετών.

Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων

Το κύριο αποτέλεσμα του νόμου δεν έγκειται τόσο στην αύξηση του αριθμού των διαμερισμάτων που μπορεί να αγοράσει ένας αλλοδαπός.

Πολύ πιο σημαντικές είναι οι ακόλουθες αλλαγές:

• η αγορά γίνεται σημαντικά πιο ρυθμισμένη·
• οι παλιές συναλλαγές εντάσσονται σε επίσημο νομικό καθεστώς·
• ενισχύεται ο κρατικός έλεγχος στους αλλοδαπούς αγοραστές·
• περιορίζεται η υπερβολική συγκέντρωση αλλοδαπών ιδιοκτητών σε επιμέρους έργα·
• δημιουργούνται νέα εργαλεία για τη δραστηριότητα μεγάλων επενδυτών.

Για τους περισσότερους αγοραστές οι αλλαγές φαίνονται θετικές χάρη στην αύξηση των ορίων. Ωστόσο, για τους ιδιοκτήτες παλιών συμβάσεων και ακινήτων πέρα από το όριο είναι σημαντικό να ελέγξουν εγκαίρως το καθεστώς τους και να κατανοήσουν αν το ακίνητο υπάγεται στους νέους μεταβατικούς κανόνες.

Συχνές ερωτήσεις

Πότε τέθηκε σε ισχύ ο νέος νόμος;

Στις 11 Μαΐου 2026.

Πόσα διαμερίσματα μπορεί πλέον να αγοράσει ένας αλλοδαπός;

Έως 3 διαμερίσματα, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις — έως 6 διαμερίσματα.

Μπορεί κανείς να αγοράσει δύο βίλες;

Ναι, αν πρόκειται για διώροφες βίλες σε οικιστικό συγκρότημα ή έργο μαζικής δόμησης.

Τι είναι το Kullanım Belgesi;

Είναι πιστοποιητικό χρήσης ακινήτου διάρκειας 10 ετών χωρίς απόκτηση δικαιώματος ιδιοκτησίας.

Τι θα γίνει με τις παλιές συμβάσεις;

Για αυτές ισχύει μεταβατικό καθεστώς με υποχρεωτική καταχώριση και δυνατότητα έκδοσης Kullanım Belgesi.

Θεωρείται η κατασκευή κατοικιών επενδυτικό έργο;

Όχι. Τα σχέδια build-and-sell εξαιρούνται από το επενδυτικό καθεστώς των 10 000 000 EUR.

Αν χρειάζεστε βοήθεια με την αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο

Μπορείτε να επικοινωνήσετε με τον συνεργάτη μας — τον Vadim Chernyakov.

Τηλέφωνο: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Κανάλι: Ανάλυση και νέα της αγοράς ακινήτων

Αν χρειάζεστε νομική συμβουλή για τη συναλλαγή

Μπορείτε να επικοινωνήσετε με τον νομικό μας συνεργάτη — την εταιρεία DeJure για συμβουλή με αδειοδοτημένο δικηγόρο στη Βόρεια Κύπρο.

Τηλέφωνο: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram