Nowe prawo dotyczące nieruchomości na Cyprze Północnym: co zmieniło się dla cudzoziemców od 11 maja 2026 roku

11 maja 2026 roku na Cyprze Północnym wszedł w życie dekret nr 63/2026, który znacząco zmienił zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców oraz zagraniczne spółki. Teraz cudzoziemcy mogą kupić do 3 mieszkań, do 2 willi w kompleksach mieszkaniowych lub jeden dom na działce do 3 300 m², a także uzyskali możliwość zalegalizowania części wcześniej nabytych obiektów za pomocą nowego mechanizmu Kullanım Belgesi. Jednocześnie wprowadzono nowe ograniczenia dla deweloperów, inwestorów i nabywców, dodatkowe opłaty dla starych umów oraz nowe wymogi dotyczące rejestracji transakcji.

To pierwsza tak szeroko zakrojona zmiana przepisów o nieruchomościach po reformie z 2024 roku. Nowe zasady dotyczą zarówno przyszłych kupujących, jak i tysięcy właścicieli obiektów nabytych wcześniej na podstawie umów kupna-sprzedaży.

• Dlaczego przyjęto nowe prawo
• Najważniejsze zmiany w jednym zestawieniu
• Ile nieruchomości cudzoziemiec może teraz kupić
• Nowe zasady dla kompleksów mieszkaniowych i deweloperów
• Co zmienia się w przypadku starych umów
• Nowy tryb Kullanım Belgesi
• Nowe zasady dla inwestorów i spółek
• Co to oznacza dla rynku nieruchomości
• Najczęściej zadawane pytania
• Jeśli potrzebujesz pomocy przy zakupie nieruchomości na Cyprze Północnym
• Jeśli potrzebujesz porady prawnej dotyczącej transakcji

Dlaczego przyjęto nowe prawo

W uzasadnieniu do dekretu władze wprost wskazują na kilka problemów, które pojawiły się po zmianach z 2024 roku.

• Część zagranicznych nabywców mieszka poza Cypr em Północnym i nie może terminowo zakończyć formalności związanych z nieruchomością.
• Transakcje były zawierane, ale podatki i opłaty często nie były w pełni opłacane.
• Na rynku nagromadziła się duża liczba obiektów nabytych ponad ustalone limity.
• Państwo nie uzyskiwało należnych wpływów podatkowych.
• Istniało wiele schematów własności poprzez osoby trzecie oraz niezarejestrowanych umów.

Nowe prawo ma jednocześnie zwiększyć ściągalność podatków, uporządkować rynek i zalegalizować część wcześniej zawartych transakcji.

Najważniejsze zmiany w jednym zestawieniu

Jeśli krótko, ustawa wprowadza następujące nowości:

• zwiększono limity zakupu nieruchomości przez cudzoziemców;
• pojawił się nowy tryb korzystania z nieruchomości bez tytułu własności — Kullanım Belgesi;
• wprowadzono mechanizm przejściowy dla starych umów;
• pojawiła się specjalna opłata 1 % i 3 % dla obiektów ponad limit;
• utworzono instytucję Lisanslı Ara Yatırımcı;
• wprowadzono tryb inwestycyjny od 10 000 000 EUR;
• ograniczono koncentrację zagranicznych właścicieli w projektach;
• ustalono limit sprzedaży cudzoziemcom na poziomie 80 % projektu;
• podłączenie wody i energii elektrycznej uzależniono od opłacenia podatków i opłat.

Ile nieruchomości cudzoziemiec może teraz kupić

Nowe limity stały się jedną z najbardziej zauważalnych zmian prawa.

Dla obywateli państw, które uznają Cypr Północny i przyznają podobne prawa obywatelom Cypru Północnego, przewidziano zwiększone limity:

• do 6 mieszkań;
• do 3 willi.

Nowe zasady dla kompleksów mieszkaniowych i deweloperów

Ta część ustawy otrzymała mniej uwagi, chociaż to właśnie ona może znacząco zmienić rynek nowych inwestycji mieszkaniowych.

Limit 80 % dla cudzoziemców

Teraz w projekcie mieszkaniowym maksymalnie 80 % obiektów może należeć do zagranicznych nabywców.

Pozostałe co najmniej 20 % musi pozostać dostępne dla rynku lokalnego.

Ograniczenie według narodowości nabywców

W jednym projekcie mieszkaniowym cudzoziemcy jednej narodowości oraz ich bliscy krewni nie mogą nabyć więcej niż połowy mieszkań na jednej działce.

To nowy środek mający na celu zapobieganie koncentracji całych kompleksów w rękach jednej grupy nabywców.

Zakaz dodatkowej zabudowy

Jeżeli cudzoziemiec kupuje działkę pod dom jednorodzinny, nie można na niej wybudować:

• drugiego domu mieszkalnego;
• budynku wielorodzinnego;
• dodatkowego obiektu mieszkalnego przeznaczonego do późniejszej sprzedaży.

Co zmienia się w przypadku starych umów

To właśnie ta część ustawy dotyczy największej liczby już istniejących właścicieli nieruchomości.

W przypadku umów zawartych przed wejściem nowych przepisów w życie ustanowiono 6-miesięczny okres przejściowy.

W tym czasie właściciele muszą:

• zarejestrować umowę w Tapu;
• złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na zakup;
• uregulować obiekty przekraczające nowe limity.

Jeśli umowy nie zostaną dostosowane do nowych wymogów, w niektórych przypadkach mogą utracić moc prawną.

Nowy tryb Kullanım Belgesi

Za najważniejszą nowość wielu specjalistów uważa nie zwiększenie limitów, lecz pojawienie się nowego dokumentu — Kullanım Belgesi.

Jest to zaświadczenie o korzystaniu z nieruchomości, które pozwala cudzoziemcowi oficjalnie korzystać z obiektu bez оформления prawa własności.

Dla wielu właścicieli obiektów nabytych ponad nowe limity właśnie ten mechanizm stanie się podstawowym sposobem zachowania praw do nieruchomości.

Nowe zasady dla inwestorów i spółek

Ustawa po raz pierwszy wprowadza oficjalną definicję projektu inwestycyjnego.

Za inwestycję uznaje się nakłady od 10 000 000 EUR w następujących sektorach:

• turystyka;
• edukacja;
• medycyna;
• przemysł;
• rolnictwo;
• technologie;
• badania i rozwój.

Jednocześnie zwykła budowa mieszkań na sprzedaż nie jest już uznawana za projekt inwestycyjny na potrzeby tego trybu.

Środki muszą zostać ulokowane przez bank Cypru Północnego i wykorzystane w ciągu 2 lat.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości

Główny efekt ustawy nie polega wyłącznie na zwiększeniu liczby mieszkań, które może kupić cudzoziemiec.

Znacznie ważniejsze są następujące zmiany:

• rynek staje się znacznie bardziej regulowany;
• stare transakcje są przenoszone do oficjalnego reżimu prawnego;
• zwiększa się kontrola państwa nad zagranicznymi nabywcami;
• ogranicza się nadmierną koncentrację zagranicznych właścicieli w poszczególnych projektach;
• tworzy się nowe instrumenty dla dużych inwestorów.

Dla większości kupujących zmiany wyglądają pozytywnie dzięki zwiększeniu limitów. Jednak dla właścicieli starych umów i obiektów ponad limit ważne jest, aby na czas sprawdzić swój status i ustalić, czy obiekt podlega nowym zasadom przejściowym.

Najczęściej zadawane pytania

Kiedy nowe prawo weszło w życie?

11 maja 2026 roku.

Ile mieszkań może teraz kupić cudzoziemiec?

Do 3 mieszkań, a w niektórych przypadkach — do 6 mieszkań.

Czy można kupić dwie wille?

Tak, jeśli chodzi o dwupiętrowe wille w kompleksie mieszkaniowym lub w projekcie zabudowy masowej.

Co to jest Kullanım Belgesi?

To zaświadczenie o korzystaniu z nieruchomości na okres 10 lat bez uzyskania prawa własności.

Co będzie ze starymi umowami?

Obowiązuje wobec nich tryb przejściowy z obowiązkową rejestracją i możliwością uzyskania Kullanım Belgesi.

Czy budowa mieszkań jest uznawana za projekt inwestycyjny?

Nie. Projekty build-and-sell zostały wyłączone z trybu inwestycyjnego od 10 000 000 EUR.

Jeśli potrzebujesz pomocy przy zakupie nieruchomości na Cyprze Północnym

Możesz skontaktować się z naszym partnerem — Wadimem Czerniakowem.

Telefon: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Kanał: Analizy i wiadomości z rynku nieruchomości

Jeśli potrzebujesz porady prawnej dotyczącej transakcji

Możesz skontaktować się z naszym partnerem prawnym — firmą DeJure w celu konsultacji z licencjonowanym na Cyprze Północnym adwokatem.

Telefon: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram