Kullanım Belgesi на Северном Кипре: новый режим пользования недвижимостью для иностранцев

С 11 мая 2026 года на Северном Кипре действует новый механизм — Kullanım Belgesi. Он появился в рамках декрета № 63/2026 и позволяет иностранным покупателям в определённых случаях сохранить права на недвижимость без получения титула собственности. Документ выдаётся сроком на 10 лет, а для некоторых объектов категории Holiday Homes может действовать бессрочно. Новый режим касается прежде всего ранее приобретённой недвижимости, которая превышает действующие лимиты владения для иностранцев.

По сути государство впервые официально закрепило право пользования недвижимостью как отдельный правовой инструмент между договором купли-продажи и полноценным правом собственности.

• Что такое Kullanım Belgesi
• Почему появился новый механизм
• Кому нужен Kullanım Belgesi
• Как получить Kullanım Belgesi
• Срок действия документа
• Что даёт Kullanım Belgesi
• Что не даёт Kullanım Belgesi
• Чем отличается от титула собственности
• Чем отличается от аренды
• Объекты Holiday Homes
• Риски и ограничения
• Глоссарий
• Частые вопросы

Что такое Kullanım Belgesi

Kullanım Belgesi — это свидетельство пользования недвижимостью, которое выдаётся иностранному покупателю после регистрации договора и выполнения требований закона.

Документ подтверждает право пользоваться объектом недвижимости и извлекать из него выгоду, однако не создаёт право собственности и не заменяет титул.

Согласно новому декрету, использование этого механизма предусмотрено для части объектов, приобретённых иностранцами до вступления закона в силу, если такие объекты превышают новые лимиты владения недвижимостью.

Почему появился новый механизм

В пояснительной записке к декрету власти указывают, что после изменений 2024 года на рынке осталось значительное количество объектов, которые были проданы иностранцам по договорам купли-продажи, но не были полностью оформлены.

Среди причин:

• отсутствие окончательного перевода титула;
• неуплаченные налоги и сборы;
• объекты, превышающие новые лимиты владения;
• необходимость урегулировать уже существующие сделки без массового расторжения договоров.

Именно для таких ситуаций был создан новый режим Kullanım Belgesi.

Кому нужен Kullanım Belgesi

Документ предназначен прежде всего для иностранных физических и юридических лиц, которые до вступления закона в силу приобрели недвижимости больше, чем допускают новые правила.

Речь идёт о случаях, когда:

• объект был куплен до 11 мая 2026 года;
• договор купли-продажи существует;
• недвижимость относится к жилым объектам;
• объект превышает действующие лимиты владения;
• покупатель желает сохранить законное право пользования недвижимостью.

Для обычных сделок, которые укладываются в новые лимиты покупки, механизм Kullanım Belgesi, как правило, не требуется.

Как получить Kullanım Belgesi

Для получения документа необходимо пройти установленную законом процедуру.

Как это сделать

1. Подать уведомление в Министерство о недвижимости, превышающей лимиты владения.
2. Оплатить предусмотренный законом сбор 1 % или 3 % в зависимости от ситуации.
3. Зарегистрировать договор купли-продажи в соответствующем районном Tapu.
4. Оплатить tapu devir harcı, предусмотренный для иностранных покупателей.
5. Пройти проверку безопасности.
6. Получить запись о Kullanım Belgesi в Tapu.
7. Получить документ установленной формы.

Перед регистрацией договора все предусмотренные платежи должны быть рассчитаны и оплачены.

Срок действия документа

Стандартный срок действия Kullanım Belgesi составляет 10 лет.

В течение этого периода документ не может быть отменён без оснований, предусмотренных законом, либо без заявления самого владельца права пользования.

Что даёт Kullanım Belgesi

После получения документа иностранный покупатель получает:

• право пользоваться объектом;
• право проживать в объекте;
• право извлекать выгоду из недвижимости;
• правовую защиту зарегистрированного договора;
• право требовать перевод титула при соблюдении условий закона;
• сохранение прав, возникших при регистрации договора купли-продажи.

Закон отдельно указывает, что все права, которые защищались регистрацией договора купли-продажи в Tapu, сохраняются и при оформлении Kullanım Belgesi.

Что не даёт Kullanım Belgesi

Несмотря на широкие права пользования, документ имеет серьёзные ограничения.

Kullanım Belgesi не предоставляет:

• право собственности;
• титул на недвижимость;
• статус владельца объекта;
• полноценное право распоряжения объектом как собственник.

В тексте закона прямо указано, что документ не создаёт право собственности независимо от положений других законов.

Чем отличается от титула собственности

Главное отличие состоит в том, что титул подтверждает право собственности, а Kullanım Belgesi подтверждает право пользования.

Чем отличается от аренды

Хотя документ предоставляет право пользования недвижимостью, его нельзя считать обычной арендой.

В отличие от аренды:

• основанием является зарегистрированный договор купли-продажи;
• пользователь связан с объектом как покупатель;
• документ регистрируется в Tapu;
• закон предусматривает возможность дальнейшего перевода титула.

Поэтому Kullanım Belgesi занимает промежуточное положение между договором купли-продажи и полноценным правом собственности.

Объекты Holiday Homes

Для объектов, которые подпадают под регулирование Holiday Homes, предусмотрен особый режим.

Если объект включён в соответствующий режим и документ не отменён, использование может быть бессрочным.

Именно поэтому многие специалисты считают, что механизм Holiday Homes станет одним из ключевых способов легализации части недвижимости, приобретённой иностранцами сверх новых лимитов.

Риски и ограничения

Несмотря на преимущества нового механизма, он имеет ряд ограничений.

• Документ не заменяет титул собственности.
• Он не может быть выдан для объектов в военных или ограниченных зонах.
• Необходима положительная проверка безопасности.
• Все налоги и сборы должны быть оплачены.
• По объекту должны быть оплачены обязательства продавца.
• Для обычных объектов договор может потерять силу, если перевод титула не выполнен в течение 10 лет.

По этой причине Kullanım Belgesi следует рассматривать как механизм защиты прав покупателя, а не как окончательное решение вопроса собственности.

На нашем YouTube-канале эксперты подробно обсуждают новый закон в формате живого диалога, разбирают его основные положения и отвечают на самые распространённые вопросы простым и понятным языком.
Видео на канале Cyprus FAQ

Глоссарий

• Kullanım Belgesi — свидетельство пользования недвижимостью без возникновения права собственности.
• Title Deeds — титул собственности на недвижимость.
• Tapu — земельный кадастр Северного Кипра.
• Tapu devir harcı — сбор за регистрацию передачи прав на недвижимость.
• Holiday Homes — специальный режим объектов для туристического использования.
• Taşınmaz Mal — недвижимое имущество.

Частые вопросы

Что такое Kullanım Belgesi?

Это новый документ, который подтверждает право пользоваться недвижимостью без получения права собственности.

На какой срок выдаётся документ?

Для большинства объектов срок составляет 10 лет.

Даёт ли Kullanım Belgesi право собственности?

Нет. Закон прямо указывает, что документ не создаёт право собственности.

Можно ли жить в объекте по Kullanım Belgesi?

Да. Документ предоставляет право пользования объектом и проживания в нём.

Нужно ли платить сборы?

Да. Для получения документа необходимо оплатить предусмотренные законом сборы и tapu devir harcı.

Можно ли получить документ для земельного участка?

Механизм в переходных положениях применяется к жилым объектам и не распространяется на продажи земли.

Что будет через 10 лет?

Для объектов вне режима Holiday Homes закон предусматривает необходимость урегулирования вопроса собственности. Если перевод не выполнен в течение 10 лет, договор может быть признан недействительным.

Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости на Северном Кипре

Вы можете обратиться к нашему партнёру — Вадиму Чернякову.

Телефон: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Канал: Аналитика и новости рынка недвижимости

Если вам нужна юридическая консультация по документам на недвижимость

Вы можете обратиться к нашему юридическому партнёру — компании DeJure для консультации с лицензированным на Северном Кипре адвокатом.

Телефон: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram