Новый закон о недвижимости на Северном Кипре: что изменилось для иностранцев с 11 мая 2026 года

11 мая 2026 года на Северном Кипре вступил в силу декрет № 63/2026, который существенно изменил правила приобретения недвижимости иностранными гражданами и иностранными компаниями. Теперь иностранцы могут покупать до 3 квартир, до 2 вилл в жилых комплексах или один дом на участке до 3 300 м², а также получили возможность легализовать часть ранее приобретённых объектов через новый механизм Kullanım Belgesi. Одновременно введены новые ограничения для застройщиков, инвесторов и покупателей, дополнительные сборы для старых договоров и новые требования по регистрации сделок.

Это первое столь масштабное изменение законодательства о недвижимости после реформы 2024 года. Новые правила затрагивают как будущих покупателей, так и тысячи владельцев объектов, приобретённых ранее по договорам купли-продажи.

• Почему приняли новый закон
• Главные изменения в одном списке
• Сколько недвижимости теперь можно купить иностранцу
• Новые правила для жилых комплексов и застройщиков
• Что меняется для старых договоров
• Новый режим Kullanım Belgesi
• Новые правила для инвесторов и компаний
• Что это означает для рынка недвижимости
• Частые вопросы
• Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости на Северном Кипре
• Если вам нужна юридическая консультация по сделке

Почему приняли новый закон

В пояснительной записке к декрету власти прямо указывают на несколько проблем, которые возникли после изменений 2024 года.

• Часть иностранных покупателей проживает за пределами Северного Кипра и не может своевременно завершить оформление недвижимости.
• Сделки заключались, но налоги и сборы часто не оплачивались полностью.
• На рынке накопилось большое количество объектов, приобретённых сверх установленных лимитов.
• Государство недополучало налоговые поступления.
• Существовали многочисленные схемы владения через третьих лиц и незарегистрированные договоры.

Новый закон должен одновременно увеличить собираемость налогов, упорядочить рынок и легализовать часть ранее заключённых сделок.

Главные изменения в одном списке

Если кратко, закон вводит следующие нововведения:

• увеличены лимиты покупки недвижимости иностранцами;
• появился новый режим пользования недвижимостью без титула — Kullanım Belgesi;
• введён переходный механизм для старых договоров;
• появился специальный сбор 1 % и 3 % для сверхлимитных объектов;
• создан институт Lisanslı Ara Yatırımcı;
• введён инвестиционный режим от 10 000 000 EUR;
• ограничена концентрация иностранных владельцев в проектах;
• установлен лимит продаж иностранцам в размере 80 % проекта;
• подключение воды и электричества привязано к уплате налогов и сборов.

Сколько недвижимости теперь можно купить иностранцу

Новые лимиты стали одним из самых заметных изменений закона.

Для граждан государств, которые признают Северный Кипр и предоставляют аналогичные права гражданам Северного Кипра, предусмотрены увеличенные лимиты:

• до 6 квартир;
• до 3 вилл.

Новые правила для жилых комплексов и застройщиков

Эта часть закона получила меньше внимания, хотя именно она может существенно изменить рынок новостроек.

Лимит 80 % для иностранцев

Теперь в жилом проекте максимум 80 % объектов могут принадлежать иностранным покупателям.

Оставшиеся минимум 20 % должны оставаться доступными для местного рынка.

Ограничение по национальности покупателей

В одном жилом проекте иностранцы одной национальности и их близкие родственники не могут приобрести более половины квартир на одном земельном участке.

Это новая мера, направленная на предотвращение концентрации целых комплексов в руках одной группы покупателей.

Запрет на дополнительную застройку

Если иностранный гражданин покупает участок под индивидуальный дом, на нём нельзя построить:

• второй жилой дом;
• многоквартирное здание;
• дополнительный жилой объект для последующей продажи.

Что меняется для старых договоров

Именно эта часть закона затрагивает наибольшее количество уже существующих владельцев недвижимости.

Для договоров, заключённых до вступления новых правил в силу, установлен переходный период продолжительностью 6 месяцев.

За это время владельцы должны:

• зарегистрировать договор в Tapu;
• подать заявление на получение разрешения на покупку;
• урегулировать объекты, превышающие новые лимиты.

Если договоры не будут приведены в соответствие с новыми требованиями, в отдельных случаях они могут потерять юридическую силу.

Новый режим Kullanım Belgesi

Самым важным нововведением многие специалисты считают не увеличение лимитов, а появление нового документа — Kullanım Belgesi.

Это свидетельство пользования недвижимостью, которое позволяет иностранцу официально пользоваться объектом без оформления права собственности.

Для многих владельцев объектов, приобретённых сверх новых лимитов, именно этот механизм станет основным способом сохранить права на недвижимость.

Новые правила для инвесторов и компаний

Закон впервые вводит официальное определение инвестиционного проекта.

Инвестицией признаются вложения от 10 000 000 EUR в следующие отрасли:

• туризм;
• образование;
• медицина;
• промышленность;
• сельское хозяйство;
• технологии;
• исследования и разработки.

При этом обычное строительство жилья для продажи больше не считается инвестиционным проектом для целей данного режима.

Средства должны быть размещены через банк Северного Кипра и использованы в течение 2 лет.

Что это означает для рынка недвижимости

Основной эффект закона заключается не столько в увеличении количества квартир, которые может купить иностранец.

Гораздо важнее следующие изменения:

• рынок становится значительно более регулируемым;
• старые сделки переводятся в официальный правовой режим;
• усиливается контроль государства над иностранными покупателями;
• ограничивается чрезмерная концентрация иностранных владельцев в отдельных проектах;
• создаются новые инструменты для работы крупных инвесторов.

Для большинства покупателей изменения выглядят позитивно благодаря увеличению лимитов. Однако для владельцев старых договоров и объектов сверх лимита важно своевременно проверить свой статус и понять, подпадает ли объект под новые переходные правила.

На нашем YouTube-канале эксперты подробно обсуждают новый закон в формате живого диалога, разбирают его основные положения и отвечают на самые распространённые вопросы простым и понятным языком.
Ролик на канале Cyprus FAQ

Частые вопросы

Когда вступил в силу новый закон?

11 мая 2026 года.

Сколько квартир теперь может купить иностранец?

До 3 квартир, а в отдельных случаях — до 6 квартир.

Можно ли купить две виллы?

Да, если речь идёт о двухэтажных виллах в жилом комплексе или проекте массовой застройки.

Что такое Kullanım Belgesi?

Это свидетельство пользования недвижимостью сроком на 10 лет без получения права собственности.

Что будет со старыми договорами?

Для них действует переходный режим с обязательной регистрацией и возможностью оформления Kullanım Belgesi.

Считается ли строительство жилья инвестиционным проектом?

Нет. Build-and-sell проекты исключены из инвестиционного режима от 10 000 000 EUR.

Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости на Северном Кипре

Вы можете обратиться к нашему партнёру — Вадиму Чернякову.

Телефон: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Канал: Аналитика и новости рынка недвижимости

Если вам нужна юридическая консультация по сделке

Вы можете обратиться к нашему юридическому партнёру — компании DeJure для консультации с лицензированным на Северном Кипре адвокатом.

Телефон: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram