Что будет со старыми договорами купли-продажи после закона от 11 мая 2026 года

Одним из самых важных разделов нового декрета № 63/2026 стали переходные положения для иностранцев, которые приобрели недвижимость до вступления закона в силу. Для таких владельцев установлен шестимесячный период на регистрацию договоров, подачу заявлений и урегулирование объектов, превышающих новые лимиты владения. Также появились новые сборы в размере 1 % и 3 % от стоимости договора и возможность оформить Kullanım Belgesi сроком на 10 лет.

Именно эти нормы затрагивают тысячи уже существующих владельцев недвижимости на Северном Кипре и могут иметь гораздо большее практическое значение, чем новые лимиты покупки.

• Кого касается новый порядок
• Срок 6 месяцев
• Сбор 1 %
• Сбор 3 %
• Что делать, если договор не зарегистрирован
• Когда договор становится недействительным
• Связь со свидетельством Kullanım Belgesi
• Пошаговая инструкция
• Основные риски для владельцев
• Глоссарий
• Частые вопросы
• Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости на Северном Кипре
• Если вам нужна юридическая консультация по договору купли-продажи

Кого касается новый порядок

Переходные положения относятся к иностранным физическим и юридическим лицам, которые приобрели недвижимость до вступления декрета в силу.

В первую очередь изменения касаются:

• владельцев незарегистрированных договоров купли-продажи;
• покупателей, которые ещё не получили разрешение на приобретение недвижимости;
• иностранцев, владеющих недвижимостью сверх новых лимитов;
• покупателей, у которых договор существует, но перевод титула не завершён.

Если объект полностью оформлен и титул уже переведён на покупателя, переходные нормы не применяются.

Срок 6 месяцев

Закон устанавливает специальный переходный период продолжительностью 6 месяцев с даты вступления декрета в силу.

В течение этого времени иностранные покупатели должны:

• зарегистрировать договор купли-продажи в Tapu;
• подать заявление на получение разрешения на покупку;
• урегулировать объекты, превышающие новые лимиты владения.

Для большинства владельцев крайний срок приходится на ноябрь 2026 года.

Сбор 1 %

Для владельцев недвижимости, которая превышает новые лимиты владения, введён специальный механизм уведомления Министерства.

Если иностранный владелец подаёт уведомление в течение установленного шестимесячного периода, применяется специальный сбор в размере 1 % от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.

После выполнения этой процедуры владелец может перейти к оформлению права пользования через Kullanım Belgesi.

Сбор 3 %

Если уведомление не было подано в течение шестимесячного периода, закон всё же позволяет урегулировать ситуацию позже.

Однако в этом случае применяется повышенный сбор.

По сути это финансовая санкция за несвоевременное уведомление государства о недвижимости, превышающей допустимые лимиты.

Что делать, если договор не зарегистрирован

Если договор купли-продажи существует, но не зарегистрирован в Tapu, владельцу необходимо привести его в соответствие с новыми требованиями.

Как это сделать

1. Проверить дату подписания договора купли-продажи.
2. Убедиться, что договор проштампован согласно требованиям Pul Yasası.
3. Обратиться в районное подразделение Tapu.
4. Зарегистрировать договор купли-продажи.
5. Подать заявление на получение разрешения на приобретение недвижимости.
6. Если объект превышает лимиты владения, подать уведомление в Министерство.
7. При необходимости оформить Kullanım Belgesi.

Регистрация договора становится обязательным условием для сохранения прав покупателя.

Когда договор становится недействительным

Закон содержит несколько ситуаций, при которых договор или разрешение могут потерять юридическую силу.

Договор может быть признан недействительным, если:

• он не зарегистрирован в установленный срок;
• не подано заявление на получение разрешения;
• не выполнены требования переходного периода;
• для объектов вне режима Holiday Homes титул не переведён в течение 10 лет после выдачи Kullanım Belgesi.

Кроме того, решение Совета министров о покупке может быть автоматически аннулировано при нарушении отдельных сроков оплаты налогов и сборов.

Связь со свидетельством Kullanım Belgesi

Именно для старых сверхлимитных объектов был создан механизм Kullanım Belgesi.

После подачи уведомления и оплаты соответствующего сбора иностранный покупатель может зарегистрировать договор в Tapu и запросить выдачу свидетельства пользования недвижимостью.

В этом случае:

• собственность остаётся у продавца;
• покупатель получает право пользования объектом;
• срок действия документа составляет 10 лет;
• для объектов Holiday Homes возможно бессрочное использование.

Для многих владельцев это станет основным способом легализовать ранее приобретённую недвижимость.

Пошаговая инструкция для владельцев

Основные риски для владельцев

Главный риск заключается в том, что закон впервые устанавливает конкретные сроки и последствия для старых сделок.

Владельцам стоит обратить внимание на следующие моменты:

• непройденная регистрация договора;
• отсутствие заявления на получение разрешения;
• пропуск шестимесячного срока;
• неуплата предусмотренных сборов;
• неоформленный статус объектов сверх лимита.

Чем раньше будет проведена проверка документов, тем проще воспользоваться переходными положениями закона.

На нашем YouTube-канале эксперты подробно обсуждают новый закон в формате живого диалога, разбирают его основные положения и отвечают на самые распространённые вопросы простым и понятным языком.
Видео на канале Cyprus FAQ

Глоссарий

• Kullanım Belgesi — свидетельство пользования недвижимостью без возникновения права собственности.
• Tapu — земельный кадастр Северного Кипра.
• Tapu devir harcı — сбор за регистрацию передачи прав на недвижимость.
• Title Deeds — титул собственности на недвижимость.
• Pul Yasası — закон о гербовом сборе, который применяется к договорам.
• Holiday Homes — специальный режим объектов туристического использования.

Частые вопросы

Кого касается шестимесячный срок?

Иностранных покупателей, которые приобрели недвижимость до вступления декрета в силу и ещё не завершили оформление своих прав.

Что означает сбор 1 %?

Это специальный сбор для владельцев недвижимости сверх новых лимитов, если уведомление подано в течение переходного периода.

Когда применяется сбор 3 %?

Если уведомление подано после окончания шестимесячного периода.

Нужно ли регистрировать старый договор?

Да. Регистрация договора в Tapu является одним из ключевых требований переходного режима.

Можно ли сохранить сверхлимитный объект?

В ряде случаев закон позволяет это сделать через механизм Kullanım Belgesi.

Когда договор может потерять силу?

При нарушении установленных сроков и требований либо при отсутствии перевода титула в предусмотренных законом случаях.

Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости на Северном Кипре

Вы можете обратиться к нашему партнёру — Вадиму Чернякову.

Телефон: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Канал: Аналитика и новости рынка недвижимости

Если вам нужна юридическая консультация по договору купли-продажи

Вы можете обратиться к нашему юридическому партнёру — компании DeJure для консультации с лицензированным на Северном Кипре адвокатом.

Телефон: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram