Завещание на недвижимость на Северном Кипре для иностранцев: как оформить и защитить наследников

Иностранный владелец квартиры, дома или земли на Северном Кипре может оформить местное завещание на принадлежащее ему имущество. Для недвижимости это особенно важно: даже если собственник постоянно живёт в другой стране, наследование его недвижимости на Северном Кипре подпадает под местные правила. Завещание составляется письменно, подписывается при одновременном присутствии как минимум двух свидетелей, а после смерти собственника наследство оформляется через местный суд.

For certain persons connected by birth to the United Kingdom or Commonwealth countries, Cap. 195 provides specific exceptions to the general inheritance rules.

• Зачем иностранцу местное завещание
• Какой закон регулирует наследование
• Что можно указать в завещании
• Можно ли оставить всю недвижимость одному человеку
• Что подготовить для оформления
• Как оформить завещание
• Кого можно выбрать свидетелями
• Кто такой исполнитель завещания
• Где хранить завещание
• Что делать, если уже есть завещание в другой стране
• Что происходит после смерти собственника
• Когда завещание нужно пересмотреть
• Частые вопросы

Зачем иностранцу местное завещание

Покупая недвижимость на Северном Кипре, иностранный собственник оказывается одновременно связан с правовыми системами разных стран. Он может быть гражданином одной страны, постоянно проживать в другой, а квартира или дом при этом находятся на Северном Кипре.

Местное завещание позволяет заранее зафиксировать волю собственника в форме, предусмотренной законодательством, применяемым к этой недвижимости. Для наследников это уменьшает количество вопросов о том, какой документ использовать при открытии наследственного дела и кто должен заниматься имуществом после смерти владельца.

Это особенно актуально для иностранцев, поскольку местный закон прямо устанавливает: наследование недвижимости, расположенной на Северном Кипре, регулируется его положениями и в том случае, когда постоянное место жительства умершего находилось за пределами Северного Кипра.

При этом завещание не отменяет наследственную процедуру. После смерти владельца наследникам всё равно потребуется оформить наследственное дело через местную судебную систему.

Какой закон регулирует наследование

Основной документ — Fasıl 195 Vasiyetnameler ve Veraset Yasası, то есть Закон о завещаниях и наследовании.

Закон регулирует как наследование по завещанию, так и наследование по закону. В нём определены требования к форме завещания, наследникам, обязательным долям и распоряжению имуществом.

Само управление наследственной массой и судебные процедуры также связаны с Fasıl 189 Terekelerin İdaresi Yasası — Законом об управлении наследством.

Для иностранного собственника особенно важна норма Fasıl 195, согласно которой закон регулирует наследование недвижимости на Северном Кипре и тогда, когда постоянное место жительства владельца находится в другой стране.

Что можно указать в завещании

В завещании можно определить судьбу имущества, которое принадлежит человеку на момент смерти, в пределах разрешённой законом свободы распоряжения.

Для иностранного владельца это может быть:

• квартира;
• дом;
• земельный участок;
• доля в недвижимости;
• денежные средства и другое движимое имущество;
• иные имущественные права, которые могут входить в наследственную массу.

В Fasıl 195 к недвижимости относятся не только земля и здания, но также доли в недвижимом имуществе и связанные с ним определённые права.

При составлении завещания на конкретную квартиру или участок желательно точно идентифицировать объект по имеющимся документам на недвижимость.

Можно ли оставить всю недвижимость одному человеку

Не всегда. Это один из наиболее важных вопросов при составлении завещания иностранцем.

Fasıl 195 содержит понятие mahfuz hisse — защищённой доли имущества, которой собственник в определённых семейных обстоятельствах не может свободно распорядиться по завещанию. Остальная часть называется vasiyet edilebilen bölüm — частью, которой можно распорядиться по завещанию.

По действующему тексту закона, если после человека остаются супруг и дети, супруг и потомки ребёнка либо дети без супруга, свободно завещаемая часть обычно не может превышать одну треть чистой наследственной массы.

Если детей и их потомков нет, но остаётся супруг, отец или мать, свободно завещаемая часть обычно ограничена половиной чистой наследственной массы.

Если нет супруга, детей и их потомков, отца и матери, закон допускает завещание всей наследственной массы.

Для иностранцев предусмотрены отдельные исключения. В частности, ограничения свободно завещаемой доли не применяются к движимому имуществу иностранца. Однако эта норма не означает автоматически, что любой иностранный гражданин может свободно завещать 100 % недвижимости на Северном Кипре кому угодно.

Отдельное исключение предусмотрено законом для определённых лиц, родившихся в Великобритании и связанных по происхождению с Великобританией или государствами Commonwealth. Для них правила могут отличаться и распространяться также на недвижимость.

Поэтому перед составлением завещания на квартиру, дом или землю иностранцу стоит сначала определить, какая часть конкретного имущества действительно может быть свободно распределена с учётом гражданства, происхождения, постоянного места жительства и состава семьи.

Что подготовить для оформления

Для подготовки завещания иностранному собственнику полезно заранее собрать документы, позволяющие точно установить его личность, семейное положение и имущество.

• заграничный паспорт;
• документы на недвижимость;
• Title Deed — если титул уже оформлен;
• договор купли-продажи — если оформление объекта ещё находится на соответствующей стадии;
• данные супруга и детей;
• данные людей, которым планируется оставить имущество;
• информацию о других завещаниях, составленных в других странах;
• данные предполагаемого исполнителя завещания.

Title Deed — документ о зарегистрированном праве собственности на недвижимость. Если окончательный титул ещё не оформлен на имя покупателя, юристу необходимо показать существующий договор и документы, подтверждающие права на объект.

Как оформить завещание

Fasıl 195 устанавливает строгие требования к форме документа. Несоблюдение этих требований может привести к тому, что завещание или отдельные его положения не будут действовать.

Как это сделать

1. Определить имущество на Северном Кипре, которое должно быть включено в завещание.
2. Проверить семейное положение и возможные ограничения на свободное распоряжение наследством.
3. Подготовить текст завещания с точными данными наследников и имущества.
4. Определить исполнителя завещания — executor.
5. Выбрать как минимум двух подходящих свидетелей.
6. Подписать завещание при одновременном присутствии свидетелей.
7. Свидетели должны подписать документ в присутствии завещателя и друг друга.
8. Если документ занимает несколько страниц, завещатель и свидетели должны подписать или парафировать каждую страницу.
9. Обеспечить безопасное хранение оригинала документа.

Завещателю должно быть не менее 18 лет, и на момент составления документа он должен быть дееспособным.

Закон допускает составление завещания без обязательного участия адвоката, однако для иностранного владельца недвижимости юридическая проверка особенно важна. Ошибка в форме документа, обязательных долях или описании имущества может обнаружиться уже после смерти собственника, когда исправить завещание невозможно.

Кого можно выбрать свидетелями

Для действительности завещания требуются как минимум два свидетеля. Им должно быть не менее 18 лет, они должны быть дееспособными и способными собственноручно подписать документ.

Оба свидетеля должны присутствовать одновременно при подписании завещания либо при подтверждении завещателем своей подписи. Затем они подписывают документ в присутствии завещателя и друг друга.

Наследника лучше не использовать в качестве свидетеля. Закон устанавливает, что если свидетель получает имущество по этому завещанию, соответствующее распоряжение в его пользу может стать недействительным. Это правило также затрагивает имущество, оставленное супругу или ребёнку свидетеля.

Поэтому практичнее выбирать независимых свидетелей, которые ничего не получают по завещанию.

Кто такой исполнитель завещания

В завещании можно назначить executor — исполнителя завещания, в местной терминологии vasiyetname tenfiz memuru.

После смерти собственника именно этот человек может обратиться в суд для получения документа, подтверждающего его полномочия, и заниматься наследственной процедурой.

Для иностранной семьи назначение исполнителя особенно удобно: наследникам не приходится начинать с поиска человека, который сможет заниматься местными документами, недвижимостью и судебным производством.

Сам факт назначения executor не позволяет ему автоматически распоряжаться имуществом после смерти. Его полномочия оформляются в рамках наследственного производства.

Где хранить завещание

Оригинал завещания важно хранить так, чтобы после смерти владельца его можно было быстро найти и представить при открытии наследственного дела.

Fasıl 189 предусматривает возможность при жизни передать завещание на безопасное хранение tereke tenfiz mukayyidi — регистратору наследственных дел. После такого депонирования документ хранится в судебной системе и не может быть изъят без соблюдения установленной процедуры, кроме случая, когда сам завещатель забирает его обратно.

При районных судах действуют отдельные Tereke Mukayyitliği — наследственные регистратуры.

Депонирование завещания помогает избежать ситуации, когда оригинал документа после смерти невозможно найти или родственники не знают о его существовании.

Что делать, если уже есть завещание в другой стране

Наличие завещания, составленного в стране гражданства или проживания, само по себе не запрещает оформить отдельное завещание в отношении имущества на Северном Кипре.

Однако два документа необходимо согласовать между собой. Новое завещание может прямо отменить предыдущее либо отменить его в той части, в которой положения двух документов противоречат друг другу.

Поэтому при наличии зарубежного завещания местному юристу следует показать его до подписания нового документа. В завещании на Северном Кипре можно ограничить предмет распоряжения местными активами и избежать случайной отмены распоряжений, относящихся к имуществу в другой стране.

Зарубежное завещание также не означает автоматического переоформления недвижимости на Северном Кипре. После смерти собственника всё равно потребуется наследственная процедура.

В местной практике предусмотрены и механизмы признания определённых наследственных судебных документов, выданных за пределами Северного Кипра. Однако применимость такой процедуры зависит от страны, суда и конкретных документов, поэтому её следует проверять для каждого наследственного дела отдельно.

Что происходит после смерти собственника

Завещание начинает действовать после смерти его составителя, но недвижимость не переоформляется на наследника автоматически.

Необходимо открыть наследственное производство. Fasıl 195 определяет компетентный суд через район последнего или обычного места жительства умершего на Северном Кипре, а дальнейшее управление наследством регулируется также Fasıl 189.

Если в завещании назначен executor, он обращается за vasiyetname tenfiz belgesi — судебным документом, подтверждающим, что завещание надлежащим образом доказано и управление наследством передано назначенному исполнителю.

Если завещание существует, но исполнитель не назначен, отказался от полномочий или не может их выполнять, суд может назначить администратора наследства.

После этого устанавливается состав наследственной массы, рассматриваются обязательства умершего и права наследников, а недвижимость передаётся в соответствии с итогами наследственного производства.

Если владелец умер за пределами Северного Кипра, наследникам могут потребоваться иностранное свидетельство о смерти и другие документы из страны смерти. Требования к заверению, переводу и использованию таких документов зависят от страны их выдачи и конкретного наследственного дела, поэтому этот этап лучше уточнять до подачи документов в суд.

Когда завещание нужно пересмотреть

Завещание можно изменить или отменить. Новый документ может прямо отменить предыдущий либо изменить отдельные распоряжения.

Особенно важно пересматривать завещание после серьёзных изменений семейного положения.

По действующему тексту Fasıl 195 завещание может считаться отменённым после последующего брака завещателя. Если на момент составления завещания у человека не было детей, последующее рождение ребёнка также может повлиять на действительность документа. Исключение возможно, если из самого завещания следует, что оно составлялось с учётом ожидаемого брака или рождения ребёнка.

Также документ стоит проверить после покупки или продажи недвижимости, развода, смерти указанного наследника или исполнителя завещания и составления нового завещания в другой стране.

Частые вопросы

Может ли иностранец составить завещание на Северном Кипре?

Да. Иностранное гражданство само по себе не препятствует наследованию или составлению завещания. Fasıl 195 прямо предусматривает правила, применимые к иностранцам и их имуществу.

Нужно ли иностранцу местное завещание, если есть недвижимость на Северном Кипре?

Закон не устанавливает общего требования, что каждый иностранный собственник обязан иметь местное завещание. Однако отдельное местное завещание позволяет оформить распоряжение недвижимостью в форме, предусмотренной местным законодательством, и заранее определить наследников и исполнителя.

Можно ли оставить квартиру одному человеку?

Это зависит от семейного положения собственника и применимых к нему правил. Для недвижимости могут действовать ограничения свободно завещаемой доли, поэтому иностранное гражданство само по себе не означает возможности оставить 100 % объекта любому человеку.

Можно ли оставить недвижимость человеку, который не является родственником?

Завещание может предусматривать передачу имущества человеку, который не является родственником, однако фактически доступная для такого распоряжения доля зависит от правил о защищённых долях наследства.

Нужно ли присутствие двух свидетелей?

Да. Завещание подписывается при одновременном присутствии как минимум двух свидетелей. Они также подписывают документ в присутствии завещателя и друг друга.

Может ли наследник быть свидетелем?

Использовать наследника в качестве свидетеля не следует. Если свидетель либо его супруг, супруга или ребёнок получает имущество по завещанию, соответствующее распоряжение может оказаться недействительным.

Нужно ли подписывать каждую страницу?

Да. Если завещание состоит более чем из одной страницы, каждая страница должна быть подписана или парафирована завещателем и свидетелями. Это одно из формальных требований к оформлению завещания по местному законодательству.

Если вам нужна юридическая консультация по договору купли-продажи

Вы можете обратиться к нашему юридическому партнёру — компании DeJure для консультации с лицензированным на Северном Кипре адвокатом.

Телефон: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram