Kuzey Kıbrıs'ta yeni emlak yasası: 11 Mayıs 2026'dan itibaren yabancılar için neler değişti

11 Mayıs 2026 tarihinde Kuzey Kıbrıs'ta yürürlüğe giren 63/2026 sayılı kararname, yabancı gerçek kişiler ve yabancı şirketler için gayrimenkul edinme kurallarını önemli ölçüde değiştirdi. Artık yabancılar 3 daireye kadar, site içinde 2 villaya kadar veya 3 300 m²'ye kadar bir arsa üzerindeki tek bir evi satın alabilirler; ayrıca yeni Kullanım Belgesi mekanizması sayesinde daha önce satın alınmış bazı taşınmazları da yasal hale getirme imkânı elde ettiler. Aynı zamanda müteahhitler, yatırımcılar ve alıcılar için yeni sınırlamalar, eski sözleşmeler için ek harçlar ve işlemlerin kaydına ilişkin yeni gereklilikler getirildi.

Bu, 2024 reformundan sonra gayrimenkul mevzuatında yapılan ilk bu denli kapsamlı değişikliktir. Yeni kurallar hem gelecekteki alıcıları hem de satış sözleşmeleriyle daha önce edinilmiş taşınmazların binlerce sahibini etkiliyor.

• Yeni yasa neden kabul edildi
• Tüm ana değişiklikler tek listede
• Artık bir yabancı ne kadar gayrimenkul satın alabilir
• Site ve müteahhitler için yeni kurallar
• Eski sözleşmeler için ne değişiyor
• Yeni Kullanım Belgesi rejimi
• Yatırımcılar ve şirketler için yeni kurallar
• Bunun emlak piyasası için anlamı ne
• Sık sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa
• İşlemle ilgili hukuki danışmanlığa ihtiyacınız varsa

Yeni yasa neden kabul edildi

Kararnameye ilişkin açıklayıcı notta yetkililer, 2024 değişikliklerinden sonra ortaya çıkan birkaç soruna doğrudan işaret ediyor.

• Yabancı alıcıların bir kısmı Kuzey Kıbrıs dışında ikamet ediyor ve gayrimenkul işlemlerini zamanında tamamlayamıyor.
• İşlemler yapılıyordu, ancak vergiler ve harçlar çoğu zaman tam olarak ödenmiyordu.
• Piyasada, belirlenen limitlerin üzerinde satın alınmış çok sayıda taşınmaz birikti.
• Devlet vergi gelirlerinden mahrum kalıyordu.
• Üçüncü kişiler üzerinden mülkiyet kurma ve kayıtsız sözleşmelere dayalı çok sayıda düzen vardı.

Yeni yasa, aynı anda vergi tahsilatını artırmayı, piyasayı düzenlemeyi ve daha önce yapılmış işlemlerin bir kısmını yasal hale getirmeyi amaçlıyor.

Tüm ana değişiklikler tek listede

Kısaca, yasa aşağıdaki yenilikleri getiriyor:

• yabancılar için gayrimenkul satın alma limitleri artırıldı;
• tapu olmaksızın gayrimenkul kullanımına ilişkin yeni bir rejim ortaya çıktı — Kullanım Belgesi;
• eski sözleşmeler için geçiş mekanizması getirildi;
• limit üstü taşınmazlar için özel %1 ve %3 harç getirildi;
• Lisanslı Ara Yatırımcı kurumu oluşturuldu;
• 10 000 000 EUR'dan başlayan yatırım rejimi getirildi;
• projelerde yabancı sahiplerin yoğunlaşması sınırlandırıldı;
• yabancılara satış limiti proje bazında %80 olarak belirlendi;
• su ve elektrik bağlantısı, vergi ve harçların ödenmesine bağlandı.

Artık bir yabancı ne kadar gayrimenkul satın alabilir

Yeni limitler, yasanın en dikkat çekici değişikliklerinden biri oldu.

Kuzey Kıbrıs'ı tanıyan ve Kuzey Kıbrıs vatandaşlarına benzer haklar sağlayan ülkelerin vatandaşları için artırılmış limitler öngörülmüştür:

• 6 daireye kadar;
• 3 villaya kadar.

Site ve müteahhitler için yeni kurallar

Yasanın bu bölümü daha az dikkat çekti, oysa tam da bu kısım yeni konut projeleri piyasasını önemli ölçüde değiştirebilir.

Yabancılar için %80 limiti

Artık bir konut projesinde taşınmazların en fazla %80'i yabancı alıcılara ait olabilir.

Kalan en az %20 ise yerel piyasaya açık kalmalıdır.

Alıcıların milliyetine ilişkin sınırlama

Bir konut projesinde aynı milletten yabancılar ve onların yakın akrabaları, aynı arsa üzerinde bulunan dairelerin yarısından fazlasını satın alamaz.

Bu, tüm komplekslerin tek bir alıcı grubunun elinde yoğunlaşmasını önlemeye yönelik yeni bir tedbirdir.

İlave yapı yasağı

Bir yabancı bireysel ev için arsa satın alırsa, bu arazi üzerinde aşağıdakiler inşa edilemez:

• ikinci bir konut;
• apartman binası;
• sonradan satış için ek bir konut birimi.

Eski sözleşmeler için ne değişiyor

Yasanın tam da bu bölümü, mevcut gayrimenkul sahiplerinin en büyük kısmını etkiliyor.

Yeni kuralların yürürlüğe girmesinden önce imzalanmış sözleşmeler için 6 aylık bir geçiş süresi belirlenmiştir.

Bu süre içinde sahiplerin şunları yapması gerekir:

• sözleşmeyi Tapu'da kaydettirmek;
• satın alma izni almak için başvuruda bulunmak;
• yeni limitleri aşan taşınmazları uygun hale getirmek.

Sözleşmeler yeni gerekliliklere uygun hale getirilmezse, bazı durumlarda hukuki geçerliliklerini kaybedebilirler.

Yeni Kullanım Belgesi rejimi

Birçok uzmana göre en önemli yenilik, limitlerin artırılması değil, yeni bir belgenin ortaya çıkmasıdır — Kullanım Belgesi.

Bu, yabancının mülkiyet hakkı tesis etmeksizin bir taşınmazı resmî olarak kullanmasına imkân tanıyan bir gayrimenkul kullanım belgesidir.

Yeni limitleri aşan taşınmazların birçok sahibi için, tam da bu mekanizma gayrimenkul üzerindeki haklarını korumanın temel yolu olacaktır.

Yatırımcılar ve şirketler için yeni kurallar

Yasa ilk kez yatırım projesinin resmî tanımını getiriyor.

Aşağıdaki sektörlerde 10 000 000 EUR'dan başlayan yatırımlar yatırım olarak kabul edilir:

• turizm;
• eğitim;
• sağlık;
• sanayi;
• tarım;
• teknolojiler;
• araştırma ve geliştirme.

Buna karşılık, satmak amacıyla konut inşası artık bu rejim kapsamında bir yatırım projesi olarak kabul edilmiyor.

Fonlar Kuzey Kıbrıs bankası üzerinden yerleştirilmeli ve 2 yıl içinde kullanılmalıdır.

Bunun emlak piyasası için anlamı ne

Yasanın temel etkisi, yabancının satın alabileceği daire sayısının artmasından ibaret değildir.

Çok daha önemli olan aşağıdaki değişikliklerdir:

• piyasa çok daha düzenlenmiş hale geliyor;
• eski işlemler resmî hukuki rejime aktarılıyor;
• devletin yabancı alıcılar üzerindeki denetimi güçleniyor;
• belirli projelerde yabancı sahiplerin aşırı yoğunlaşması sınırlandırılıyor;
• büyük yatırımcılarla çalışmak için yeni araçlar oluşturuluyor.

Çoğu alıcı için değişiklikler, limitlerin artırılması sayesinde olumlu görünüyor. Ancak eski sözleşmelerin ve limit üstü taşınmazların sahipleri için kendi durumlarını zamanında kontrol etmek ve taşınmazın yeni geçiş kurallarına tabi olup olmadığını anlamak önemlidir.

Sık sorulan sorular

Yeni yasa ne zaman yürürlüğe girdi?

11 Mayıs 2026.

Artık bir yabancı kaç daire satın alabilir?

3 daireye kadar, bazı durumlarda ise 6 daireye kadar.

İki villa satın alınabilir mi?

Evet, eğer söz konusu olan bir konut kompleksinde veya toplu yapı projesinde yer alan iki katlı villalarsa.

Kullanım Belgesi nedir?

Bu, mülkiyet hakkı elde edilmeden 10 yıllık gayrimenkul kullanım belgesidir.

Eski sözleşmelere ne olacak?

Onlar için zorunlu kayıt ve Kullanım Belgesi düzenlenme imkânı içeren bir geçiş rejimi uygulanır.

Konut inşası bir yatırım projesi sayılıyor mu?

Hayır. Build-and-sell projeleri 10 000 000 EUR tutarındaki yatırım rejimi kapsamı dışındadır.

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa

Ortaklarımızdan biri olan Vadim Chernyakov ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Kanal: Gayrimenkul piyasasının analizi ve haberleri

İşlemle ilgili hukuki danışmanlığa ihtiyacınız varsa

Kuzey Kıbrıs'ta lisanslı bir avukattan danışmanlık almak için hukuki ortağımız DeJure şirketiyle iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram