Новий закон про нерухомість на Північному Кіпрі: що змінилося для іноземців із 11 травня 2026 року

11 травня 2026 року на Північному Кіпрі набрав чинності декрет № 63/2026, який суттєво змінив правила придбання нерухомості іноземними громадянами та іноземними компаніями. Тепер іноземці можуть купувати до 3 квартир, до 2 вілл у житлових комплексах або один будинок на ділянці до 3 300 м², а також отримали можливість легалізувати частину раніше придбаних об'єктів через новий механізм Kullanım Belgesi. Водночас запроваджено нові обмеження для забудовників, інвесторів і покупців, додаткові збори для старих договорів та нові вимоги щодо реєстрації угод.

Це перша настільки масштабна зміна законодавства про нерухомість після реформи 2024 року. Нові правила стосуються як майбутніх покупців, так і тисяч власників об'єктів, придбаних раніше за договорами купівлі-продажу.

• Чому ухвалили новий закон
• Головні зміни в одному списку
• Скільки нерухомості тепер може купити іноземець
• Нові правила для житлових комплексів і забудовників
• Що змінюється для старих договорів
• Новий режим Kullanım Belgesi
• Нові правила для інвесторів і компаній
• Що це означає для ринку нерухомості
• Часті запитання
• Якщо вам потрібна допомога з купівлею нерухомості на Північному Кіпрі
• Якщо вам потрібна юридична консультація щодо угоди

Чому ухвалили новий закон

У пояснювальній записці до декрету влада прямо вказує на кілька проблем, які виникли після змін 2024 року.

• Частина іноземних покупців проживає за межами Північного Кіпру і не може своєчасно завершити оформлення нерухомості.
• Угоди укладалися, але податки та збори часто не сплачувалися повністю.
• На ринку накопичилася велика кількість об'єктів, придбаних понад установлені ліміти.
• Держава недоотримувала податкові надходження.
• Існували численні схеми володіння через третіх осіб і незареєстровані договори.

Новий закон має одночасно збільшити збирання податків, впорядкувати ринок і легалізувати частину раніше укладених угод.

Головні зміни в одному списку

Якщо коротко, закон запроваджує такі нововведення:

• збільшено ліміти купівлі нерухомості іноземцями;
• з'явився новий режим користування нерухомістю без титулу — Kullanım Belgesi;
• запроваджено перехідний механізм для старих договорів;
• з'явився спеціальний збір 1 % і 3 % для об'єктів понад ліміт;
• створено інститут Lisanslı Ara Yatırımcı;
• запроваджено інвестиційний режим від 10 000 000 EUR;
• обмежено концентрацію іноземних власників у проєктах;
• встановлено ліміт продажів іноземцям у розмірі 80 % проєкту;
• підключення води та електрики прив'язано до сплати податків і зборів.

Скільки нерухомості тепер може купити іноземець

Нові ліміти стали однією з найпомітніших змін закону.

Для громадян держав, які визнають Північний Кіпр і надають аналогічні права громадянам Північного Кіпру, передбачено збільшені ліміти:

• до 6 квартир;
• до 3 вілл.

Нові правила для житлових комплексів і забудовників

Ця частина закону отримала менше уваги, хоча саме вона може суттєво змінити ринок новобудов.

Ліміт 80 % для іноземців

Тепер у житловому проєкті максимум 80 % об'єктів можуть належати іноземним покупцям.

Інші щонайменше 20 % мають залишатися доступними для місцевого ринку.

Обмеження за національністю покупців

В одному житловому проєкті іноземці однієї національності та їхні близькі родичі не можуть придбати більше половини квартир на одній земельній ділянці.

Це новий захід, спрямований на запобігання концентрації цілих комплексів у руках однієї групи покупців.

Заборона на додаткову забудову

Якщо іноземний громадянин купує ділянку під індивідуальний будинок, на ній не можна звести:

• другий житловий будинок;
• багатоквартирну будівлю;
• додатковий житловий об'єкт для подальшого продажу.

Що змінюється для старих договорів

Саме ця частина закону зачіпає найбільшу кількість уже наявних власників нерухомості.

Для договорів, укладених до набрання новими правилами чинності, встановлено перехідний період тривалістю 6 місяців.

За цей час власники мають:

• зареєструвати договір у Tapu;
• подати заяву на отримання дозволу на купівлю;
• врегулювати об'єкти, що перевищують нові ліміти.

Якщо договори не будуть приведені у відповідність до нових вимог, в окремих випадках вони можуть втратити юридичну силу.

Новий режим Kullanım Belgesi

Найважливішим нововведенням багато фахівців вважають не збільшення лімітів, а появу нового документа — Kullanım Belgesi.

Це свідоцтво користування нерухомістю, яке дозволяє іноземцю офіційно користуватися об'єктом без оформлення права власності.

Для багатьох власників об'єктів, придбаних понад нові ліміти, саме цей механізм стане основним способом зберегти права на нерухомість.

Нові правила для інвесторів і компаній

Закон уперше запроваджує офіційне визначення інвестиційного проєкту.

Інвестицією визнаються вкладення від 10 000 000 EUR у такі галузі:

• туризм;
• освіта;
• медицина;
• промисловість;
• сільське господарство;
• технології;
• дослідження та розробки.

Водночас звичайне будівництво житла для продажу більше не вважається інвестиційним проєктом для цілей цього режиму.

Кошти мають бути розміщені через банк Північного Кіпру та використані протягом 2 років.

Що це означає для ринку нерухомості

Основний ефект закону полягає не стільки в збільшенні кількості квартир, які може купити іноземець.

Набагато важливіші такі зміни:

• ринок стає значно більш регульованим;
• старі угоди переводяться в офіційний правовий режим;
• посилюється контроль держави над іноземними покупцями;
• обмежується надмірна концентрація іноземних власників в окремих проєктах;
• створюються нові інструменти для роботи великих інвесторів.

Для більшості покупців зміни виглядають позитивними завдяки збільшенню лімітів. Однак для власників старих договорів і об'єктів понад ліміт важливо вчасно перевірити свій статус і зрозуміти, чи підпадає об'єкт під нові перехідні правила.

На нашому YouTube-каналі експерти детально обговорюють новий закон у форматі живого діалогу, розбирають його основні положення та відповідають на найпоширеніші запитання простою і зрозумілою мовою.
Ролик на каналі Cyprus FAQ

Часті запитання

Коли набрав чинності новий закон?

11 травня 2026 року.

Скільки квартир тепер може купити іноземець?

До 3 квартир, а в окремих випадках — до 6 квартир.

Чи можна купити дві вілли?

Так, якщо йдеться про двоповерхові вілли в житловому комплексі або проєкті масової забудови.

Що таке Kullanım Belgesi?

Це свідоцтво користування нерухомістю строком на 10 років без отримання права власності.

Що буде зі старими договорами?

Для них діє перехідний режим з обов'язковою реєстрацією та можливістю оформлення Kullanım Belgesi.

Чи вважається будівництво житла інвестиційним проєктом?

Ні. Build-and-sell проєкти виключено з інвестиційного режиму від 10 000 000 EUR.

Якщо вам потрібна допомога з купівлею нерухомості на Північному Кіпрі

Ви можете звернутися до нашого партнера — Вадима Чернякова.

Телефон: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Канал: Аналітика та новини ринку нерухомості

Якщо вам потрібна юридична консультація щодо угоди

Ви можете звернутися до нашого юридичного партнера — компанії DeJure для консультації з ліцензованим на Північному Кіпрі адвокатом.

Телефон: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram