Заповіт на нерухомість на Північному Кіпрі для іноземців: як оформити та захистити спадкоємців

Іноземний власник квартири, будинку або земельної ділянки на Північному Кіпрі може скласти місцевий заповіт щодо належного йому майна. Для нерухомості це особливо важливо: навіть якщо власник постійно проживає в іншій країні, спадкування його нерухомості на Північному Кіпрі підпадає під місцеві правила. Заповіт складається письмово, підписується в одночасній присутності щонайменше двох свідків, а після смерті власника спадщина оформлюється через місцевий суд.

• Навіщо іноземцю місцевий заповіт
• Який закон регулює спадкування
• Що можна зазначити в заповіті
• Чи можна залишити всю нерухомість одній людині
• Що підготувати для оформлення
• Як оформити заповіт
• Кого можна обрати свідками
• Хто такий виконавець заповіту
• Де зберігати заповіт
• Що робити, якщо заповіт уже є в іншій країні
• Що відбувається після смерті власника
• Коли заповіт потрібно переглянути
• Поширені запитання

Навіщо іноземцю місцевий заповіт

Купуючи нерухомість на Північному Кіпрі, іноземний власник опиняється одночасно пов’язаним із правовими системами різних країн. Він може бути громадянином однієї країни, постійно проживати в іншій, а квартира чи будинок при цьому розташовані на Північному Кіпрі.

Місцевий заповіт дає змогу заздалегідь зафіксувати волю власника у формі, передбаченій законодавством, яке застосовується до цієї нерухомості. Для спадкоємців це зменшує кількість питань щодо того, який документ використовувати під час відкриття спадкової справи та хто має займатися майном після смерті власника.

Це особливо актуально для іноземців, оскільки місцевий закон прямо встановлює: спадкування нерухомості, розташованої на Північному Кіпрі, регулюється його положеннями і в тому разі, коли постійне місце проживання померлого було за межами Північного Кіпру.

Водночас заповіт не скасовує процедуру спадкування. Після смерті власника спадкоємцям все одно потрібно буде оформити спадкову справу через місцеву судову систему.

Який закон регулює спадкування

Основний документ — Fasıl 195 Vasiyetnameler ve Veraset Yasası, тобто Закон про заповіти та спадкування.

Закон регулює як спадкування за заповітом, так і спадкування за законом. У ньому визначено вимоги до форми заповіту, спадкоємців, обов’язкових часток і розпорядження майном.

Управління спадковою масою та судові процедури також пов’язані з Fasıl 189 Terekelerin İdaresi Yasası — Законом про управління спадщиною.

Для іноземного власника особливо важлива норма Fasıl 195, згідно з якою закон регулює спадкування нерухомості на Північному Кіпрі і тоді, коли постійне місце проживання власника розташоване в іншій країні.

Що можна зазначити в заповіті

У заповіті можна визначити долю майна, яке належить людині на момент смерті, у межах свободи розпорядження, дозволеної законом.

Для іноземного власника це може бути:

• квартира;
• будинок;
• земельна ділянка;
• частка в нерухомості;
• грошові кошти та інше рухоме майно;
• інші майнові права, які можуть входити до складу спадщини.

У Fasıl 195 до нерухомості належать не лише земля та будівлі, а й частки в нерухомому майні та певні пов’язані з ним права.

Складаючи заповіт щодо конкретної квартири або ділянки, бажано точно ідентифікувати об’єкт за наявними документами на нерухомість.

Чи можна залишити всю нерухомість одній людині

Не завжди. Це одне з найважливіших питань під час складання заповіту іноземцем.

Fasıl 195 містить поняття mahfuz hisse — захищеної частки майна, якою власник за певних сімейних обставин не може вільно розпорядитися за заповітом. Решта частини називається vasiyet edilebilen bölüm — частиною, якою можна розпорядитися за заповітом.

За чинним текстом закону, якщо після людини залишаються чоловік або дружина та діти, чоловік або дружина та нащадки дитини або діти без чоловіка чи дружини, частина чистої спадкової маси, якою можна вільно заповісти, зазвичай не може перевищувати однієї третини.

Якщо дітей та їхніх нащадків немає, але залишається чоловік або дружина, батько чи мати, частина чистої спадкової маси, якою можна вільно заповісти, зазвичай обмежена половиною.

Якщо немає чоловіка чи дружини, дітей та їхніх нащадків, батька й матері, закон дозволяє заповісти всю спадкову масу.

Для іноземців передбачені окремі винятки. Зокрема, обмеження частки, якою можна вільно заповідати, не застосовуються до рухомого майна іноземця. Однак ця норма автоматично не означає, що будь-який іноземний громадянин може вільно заповісти 100 % нерухомості на Північному Кіпрі будь-кому.

Окремий виняток передбачений законом для певних осіб, які народилися у Великій Британії та пов’язані за походженням із Великою Британією або державами Співдружності. Для них правила можуть відрізнятися та поширюватися також на нерухомість.

Тому перед складанням заповіту на квартиру, будинок або землю іноземцю варто спочатку визначити, якою частиною конкретного майна він справді може вільно розпорядитися з урахуванням громадянства, походження, постійного місця проживання та складу сім’ї.

Що підготувати для оформлення

Для підготовки заповіту іноземному власнику корисно заздалегідь зібрати документи, які дають змогу точно встановити його особу, сімейний стан і майно.

• закордонний паспорт;
• документи на нерухомість;
• Title Deed — якщо титул уже оформлено;
• договір купівлі-продажу — якщо оформлення об’єкта ще перебуває на відповідному етапі;
• дані чоловіка або дружини та дітей;
• дані людей, яким планується залишити майно;
• інформацію про інші заповіти, складені в інших країнах;
• дані ймовірного виконавця заповіту.

Title Deed — документ про зареєстроване право власності на нерухомість. Якщо остаточний титул ще не оформлено на ім’я покупця, юристу необхідно показати чинний договір і документи, що підтверджують права на об’єкт.

Як оформити заповіт

Fasıl 195 встановлює суворі вимоги до форми документа. Недотримання цих вимог може призвести до того, що заповіт або окремі його положення не матимуть чинності.

Як це зробити

1. Визначити майно на Північному Кіпрі, яке має бути включене до заповіту.
2. Перевірити сімейний стан і можливі обмеження свободи розпорядження спадщиною.
3. Підготувати текст заповіту з точними даними спадкоємців і майна.
4. Визначити виконавця заповіту — executor.
5. Обрати щонайменше двох відповідних свідків.
6. Підписати заповіт в одночасній присутності свідків.
7. Свідки мають підписати документ у присутності заповідача та один одного.
8. Якщо документ складається з кількох сторінок, заповідач і свідки мають підписати або парафувати кожну сторінку.
9. Забезпечити безпечне зберігання оригіналу документа.

Заповідачеві має бути щонайменше 18 років, і на момент складання документа він має бути дієздатним.

Закон дозволяє складати заповіт без обов’язкової участі адвоката, однак для іноземного власника нерухомості юридична перевірка особливо важлива. Помилку у формі документа, обов’язкових частках або описі майна можуть виявити вже після смерті власника, коли виправити заповіт буде неможливо.

Кого можна обрати свідками

Для чинності заповіту потрібні щонайменше два свідки. Їм має бути не менше 18 років, вони мають бути дієздатними та здатними власноруч підписати документ.

Обидва свідки мають бути присутні одночасно під час підписання заповіту або підтвердження заповідачем свого підпису. Потім вони підписують документ у присутності заповідача та один одного.

Краще не залучати спадкоємця як свідка. Закон встановлює, що якщо свідок отримує майно за цим заповітом, відповідне розпорядження на його користь може стати недійсним. Це правило також стосується майна, залишеного чоловікові або дружині чи дитині свідка.

Тому практичніше обирати незалежних свідків, які нічого не отримують за заповітом.

Хто такий виконавець заповіту

У заповіті можна призначити executor — виконавця заповіту, місцевою термінологією vasiyetname tenfiz memuru.

Після смерті власника саме ця людина може звернутися до суду, щоб отримати документ, який підтверджує її повноваження, та займатися процедурою спадкування.

Для іноземної сім’ї призначення виконавця особливо зручне: спадкоємцям не доведеться починати з пошуку людини, яка зможе займатися місцевими документами, нерухомістю та судовим провадженням.

Сам факт призначення executor не дає йому автоматичного права розпоряджатися майном після смерті. Його повноваження оформлюються в межах спадкового провадження.

Де зберігати заповіт

Оригінал заповіту важливо зберігати так, щоб після смерті власника його можна було швидко знайти та подати під час відкриття спадкової справи.

Fasıl 189 передбачає можливість за життя передати заповіт на безпечне зберігання tereke tenfiz mukayyidi — реєстратору спадкових справ. Після такого депонування документ зберігається в судовій системі та не може бути вилучений без дотримання встановленої процедури, крім випадку, коли сам заповідач забирає його назад.

При районних судах діють окремі Tereke Mukayyitliği — спадкові реєстратури.

Депонування заповіту допомагає уникнути ситуації, коли після смерті неможливо знайти оригінал документа або родичі не знають про його існування.

Що робити, якщо заповіт уже є в іншій країні

Наявність заповіту, складеного в країні громадянства або проживання, сама по собі не забороняє оформити окремий заповіт щодо майна на Північному Кіпрі.

Однак два документи потрібно узгодити між собою. Новий заповіт може прямо скасувати попередній або скасувати його в тій частині, у якій положення двох документів суперечать одне одному.

Тому, якщо є заповіт, складений за кордоном, його слід показати місцевому юристу до підписання нового документа. У заповіті на Північному Кіпрі можна обмежити предмет розпорядження місцевими активами та уникнути випадкового скасування розпоряджень щодо майна в іншій країні.

Заповіт, складений за кордоном, також не означає автоматичного переоформлення нерухомості на Північному Кіпрі. Після смерті власника все одно буде потрібна процедура спадкування.

У місцевій практиці передбачені й механізми визнання певних судових документів у спадкових справах, виданих за межами Північного Кіпру. Однак застосовність такої процедури залежить від країни, суду та конкретних документів, тому її потрібно перевіряти окремо для кожної спадкової справи.

Що відбувається після смерті власника

Заповіт набирає чинності після смерті його укладача, але нерухомість не переоформлюється на спадкоємця автоматично.

Потрібно відкрити спадкове провадження. Fasıl 195 визначає компетентний суд за районом останнього або звичайного місця проживання померлого на Північному Кіпрі, а подальше управління спадщиною також регулюється Fasıl 189.

Якщо в заповіті призначено executor, він звертається по vasiyetname tenfiz belgesi — судовий документ, що підтверджує, що заповіт належним чином доведено, а управління спадщиною передано призначеному виконавцю.

Якщо заповіт є, але виконавця не призначено, він відмовився від повноважень або не може їх виконувати, суд може призначити адміністратора спадщини.

Після цього встановлюється склад спадкової маси, розглядаються зобов’язання померлого та права спадкоємців, а нерухомість передається відповідно до результатів спадкового провадження.

Якщо власник помер за межами Північного Кіпру, спадкоємцям можуть знадобитися іноземне свідоцтво про смерть та інші документи з країни смерті. Вимоги до засвідчення, перекладу та використання таких документів залежать від країни їх видачі та конкретної спадкової справи, тому цей етап краще уточнити до подання документів до суду.

Коли заповіт потрібно переглянути

Заповіт можна змінити або скасувати. Новий документ може прямо скасувати попередній або змінити окремі розпорядження.

Особливо важливо переглядати заповіт після серйозних змін сімейного стану.

За чинним текстом Fasıl 195 заповіт може вважатися скасованим після подальшого одруження заповідача. Якщо на момент складання заповіту в людини не було дітей, подальше народження дитини також може вплинути на чинність документа. Виняток можливий, якщо із самого заповіту випливає, що його складено з урахуванням очікуваного шлюбу або народження дитини.

Також документ варто перевірити після купівлі або продажу нерухомості, розлучення, смерті зазначеного спадкоємця чи виконавця заповіту та складання нового заповіту в іншій країні.

Поширені запитання

Чи може іноземець скласти заповіт на Північному Кіпрі?

Так. Іноземне громадянство саме по собі не перешкоджає спадкуванню або складанню заповіту. Fasıl 195 прямо передбачає правила, що застосовуються до іноземців та їхнього майна.

Чи потрібен іноземцю місцевий заповіт, якщо в нього є нерухомість на Північному Кіпрі?

Закон не встановлює загальної вимоги, щоб кожен іноземний власник обов’язково мав місцевий заповіт. Однак окремий місцевий заповіт дає змогу оформити розпорядження нерухомістю у формі, передбаченій місцевим законодавством, і заздалегідь визначити спадкоємців та виконавця.

Чи можна залишити квартиру одній людині?

Це залежить від сімейного стану власника та правил, які до нього застосовуються. Для нерухомості можуть діяти обмеження частки, якою можна вільно заповідати, тому іноземне громадянство саме по собі не означає можливості залишити 100 % об’єкта будь-якій людині.

Чи можна залишити нерухомість людині, яка не є родичем?

Заповіт може передбачати передачу майна людині, яка не є родичем, однак фактично доступна для такого розпорядження частка залежить від правил щодо захищених часток спадщини.

Чи потрібна присутність двох свідків?

Так. Заповіт підписується в одночасній присутності щонайменше двох свідків. Вони також підписують документ у присутності заповідача та один одного.

Чи може спадкоємець бути свідком?

Не слід залучати спадкоємця як свідка. Якщо свідок або його чоловік, дружина чи дитина отримує майно за заповітом, відповідне розпорядження може виявитися недійсним.

Чи потрібно підписувати кожну сторінку?

Так. Якщо заповіт складається більш ніж з однієї сторінки, кожна сторінка має бути підписана або парафована заповідачем і свідками. Це одна з формальних вимог до оформлення заповіту за місцевим законодавством.

Якщо вам потрібна юридична консультація щодо договору купівлі-продажу

Ви можете звернутися до нашого юридичного партнера — компанії DeJure для консультації з адвокатом, ліцензованим на Північному Кіпрі.

Телефон: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram