Najwyższa Izba Kontroli: Cypr traci dochody z powodu zaniżonej dzierżawy gruntów leśnych w Ajia Napa

Państwo nadal traci potencjalne dochody z dzierżawy gruntów leśnych w Ajia Napa, na których znajdują się hotele. Do takiego wniosku doszła Najwyższa Izba Kontroli Cypru po przeprowadzeniu audytu.

Przyczyną są przestarzałe umowy dzierżawy, na mocy których część hoteli od lat płaci stałą kwotę bez jej aktualizacji, mimo wzrostu ruchu turystycznego, dochodów branży i inflacji.

Audyt wykazał, że pięć hoteli zbudowanych na państwowych gruntach leśnych i działających na podstawie długoterminowych umów dzierżawy (do 99 lat) nadal płaci według warunków z lat 2017–2022. W tym czasie sektor turystyczny w Ajia Napa znacząco się rozwinął, jednak opłaty dzierżawne pozostały bez zmian.

Jak zauważa główny audytor Andreas Papakonstantinou, rewizja warunków dzierżawy w umowach zawartych jeszcze w latach 1970–1982 ciągnie się latami i nie odzwierciedla już realiów rynkowych.

Sytuacja pogorszyła się po zmianach legislacyjnych w 2019 roku, kiedy zniesiono system zatwierdzania cen noclegów i wyżywienia. W rezultacie Departament Leśnictwa Cypru stracił stabilną podstawę do przeliczania czynszów.

W efekcie większość hoteli od ponad trzech lat płaci tę samą kwotę, niezależnie od wzrostu obrotów i popytu turystycznego.

Raport ujawnił znaczne różnice w opłatach dzierżawnych między porównywalnymi obiektami. Na przykład:

• jeden hotel płaci około 81 tys. euro rocznie,
• inny, podobny pod względem wielkości i pojemności, około 41 tys. euro.

Dwa największe hotele zajmujące największe działki leśne płacą około 3,40 euro za metr kwadratowy, podczas gdy inny hotel płaci 7,38 euro za ten sam metr — ponad dwukrotnie więcej.

Najwyższa Izba Kontroli wskazuje, że takie różnice są oderwane od realiów rynkowych i mogą być uznane za ukrytą formę pomocy państwa, naruszającą zasady uczciwej konkurencji.

W raporcie podkreślono konieczność:

• szybkiego obliczenia rynkowej wartości czynszu,
• zastosowania zaleceń Służby Prawnej,
• zapewnienia ekonomicznie uzasadnionego i sprawiedliwego wykorzystania państwowych gruntów leśnych.

Departament Leśnictwa zgodził się z ustaleniami audytu, wyjaśniając jednak, że zmiana warunków dzierżawy w trybie jednostronnym nie jest możliwa — wymagana jest zgoda dzierżawców. Obowiązujące umowy wygasają dopiero w 2047, 2048 i 2069 roku.

W celu przeliczenia stawek dzierżawnych urząd przekazał do rejestru gruntów plany zabudowy kilku hoteli. Okazało się jednak, że:

• dla dwóch obiektów brakuje oficjalnych pozwoleń na budowę,
• dokumentacja z administracji Famagusty wciąż nie została otrzymana.

Ponadto w opinii prawnej z 27 maja 2025 roku podkreślono, że wszelkie zmiany umów są możliwe wyłącznie za obopólną zgodą stron i ściśle w ramach prawa umów.