Як правильно сплачувати ПДВ: 5% від реальної вартості квартири чи 5% від кадастрової вартості?

У Північному Кіпрі ПДВ при купівлі нерухомості розраховується як 5% від податкової бази, яку підтверджують документи по угоді. На практиці це найчастіше сума, зазначена в договорі купівлі-продажу, а в окремих випадках — оцінна (кадастрова) вартість, якщо вона прийнята як база для розрахунку. Якщо договір уже зареєстрований у земельному кадастрі, податкова база зазвичай фіксується за зареєстрованим договором.

• Від якої суми розраховується ПДВ 5% у Північному Кіпрі
• Коли використовується кадастрова (оцінна) вартість
• Чому сума в договорі критична
• Ризики додаткових угод і заниження суми
• Як це зробити
• Глосарій
• Часті запитання
• Якщо вам потрібна консультація з ПДВ та договору купівлі-продажу

Від якої суми розраховується ПДВ 5% у Північному Кіпрі

Ключове питання — яка сума буде визнана податковою базою для розрахунку ПДВ. У більшості угод орієнтиром стає сума, зазначена в договорі купівлі-продажу (Sales Contract). Саме ця сума найчастіше використовується для розрахунку 5% ПДВ.

Коли використовується кадастрова (оцінна) вартість

У деяких випадках власник або покупець спирається на оцінку об'єкта: оцінювач визначає вартість, яка може відрізнятися від ринкової. Якщо така оцінка приймається для розрахунку, ПДВ 5% може обчислюватися від оцінної вартості, а не від заявленої ринкової ціни.

На практиці це частіше обговорюють у високовартісних угодах, коли 5% від повної суми суттєво збільшує бюджет покупки.

Чому сума в договорі критична

Сума, зазначена в договорі купівлі-продажу, впливає не тільки на ПДВ, а й на юридичну стійкість угоди. Якщо виникне спір, суд і державні органи зазвичай орієнтуються на документи, оформлені належним чином і що пройшли необхідні формальності.

Ризики додаткових угод і заниження суми

Іноді сторони використовують додаткові угоди (addendum) або розподіл ціни між документами. Такий підхід може створювати юридичні та фінансові ризики:

• у спорі можуть враховувати лише документи, оформлені належним чином і з обов’язковими платежами;
• якщо додаткова угода оформлена пізніше, можуть виникати штрафи та додаткові нарахування;
• якщо договір уже зареєстрований у земельному кадастрі, базу розрахунку зазвичай беруть за зареєстрованою сумою;
• заниження ціни підвищує ризик претензій і ускладнює захист інтересів покупця.

Я раджу реєструвати договір купівлі-продажу, оскільки поки виходить дозвіл на купівлю, у покупця є ризик. Якщо на нерухомість ще немає окремих свідоцтв про власність, подати заяву до Ради Міністрів без зареєстрованого договору неможливо. За додатковою угодою це можливо, але під час судового розгляду суд зазвичай приймає лише договори з відміткою ПДВ і сплатою гербового збору. Якщо минуло кілька років після підписання аддендуму, може знадобитися сплатити штраф.

Як це зробити

1. Уточніть у свого юриста або рієлтора, яка база буде прийнята для розрахунку ПДВ у вашій угоді: сума договору чи оцінна вартість.
2. Перевірте, чи планується реєстрація договору купівлі-продажу у земельному кадастрі та на якому етапі це буде зроблено.
3. Якщо розглядається оцінка об’єкта, погодьте, хто замовляє оцінювача і для яких цілей використовується звіт.
4. Якщо в угоді передбачені додатки або додаткові угоди, заздалегідь уточніть юридичні наслідки, порядок оформлення та можливі штрафи.
5. Зафіксуйте письмово, які документи будуть вважатися основними для податкової бази та для захисту ваших прав у майбутньому.

Глосарій

• ПДВ (VAT) — податок на додану вартість; у угодах з нерухомістю на Північному Кіпрі часто застосовується ставка 5% для певних категорій покупок.
• Договір купівлі-продажу (Sales Contract) — основний договір між покупцем і продавцем, де фіксується об’єкт та ціна угоди.
• Кадастрова (оцінна) вартість — вартість об’єкта за звітом оцінювача, яка може відрізнятися від ринкової ціни.
• Addendum — додаток/додаткова угода до основного договору.
• Земельний кадастр (Land Registry) — орган/система, де реєструються угоди та права на нерухомість.
• Гербовий збір (Stamp Duty) — обов’язковий платіж, що підтверджує оформлення документа для певних процедур.
• Дозвіл Ради Міністрів — дозвіл на купівлю нерухомості іноземцем у межах процедур Північного Кіпру.

Часті запитання

ПДВ 5% у Північному Кіпрі розраховують від суми в договорі чи від кадастрової вартості?

Найчастіше — від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. В окремих випадках база може спиратися на оцінну (кадастрову) вартість, якщо вона прийнята для розрахунку.

Чи можна змінити базу ПДВ, якщо договір уже зареєстрований у земельному кадастрі?

Якщо договір уже зареєстрований, податкову базу зазвичай визначають за сумою зареєстрованого договору. Зміни після реєстрації, як правило, утруднені.

Навіщо в угоді залучають оцінювача?

Оцінка потрібна, щоб підтвердити вартість об’єкта у вигляді офіційного звіту. Іноді її використовують як основу для розрахунків або для внутрішніх процедур по угоді.

Чи небезпечно оформлювати додаткові угоди до договору?

Ризики залежать від оформлення та термінів. У спірних ситуаціях значення мають документи, оформлені належним чином, з обов’язковими платежами та відмітками.

Чому радять реєструвати договір купівлі-продажу?

Реєстрація зменшує частину ризиків для покупця, особливо якщо дозвіл на купівлю оформлюється пізніше, а угода «в процесі».

Хто допомагає правильно оформити документи з ПДВ та договору?

Зазвичай це юрист, який веде угоду, та рієлтор із досвідом угод на Північному Кіпрі.

Якщо вам потрібна консультація з ПДВ та договору купівлі-продажу

Ви можете звернутися до нашого юридичного партнера — компанії DeJure для консультації з ліцензованим юристом Північного Кіпру.

• Телефон: +90 539 119 05 55
• WhatsApp
• Telegram