Kıbrıs ve gayrimenkul: Risklere rağmen büyüme ve 2026'da yeni talep coğrafyası

2025 yılında Kıbrıs Cumhuriyeti'ndeki gayrimenkul piyasası, bölgedeki en istikrarlı piyasalardan biri olma itibarını doğruladı. Küresel belirsizliğe rağmen sektör sadece konumunu korumakla kalmadı, hem işlem hacmi hem de değer bakımından güçlü bir büyüme gösterdi. Ancak bu rakamların arkasında, adadaki sektörün geleceğini şimdiden şekillendirmeye başlayan daha derin yapısal değişiklikler yatıyor.

Büyüme var ama biçim değiştiriyor

PwC Cyprus verilerine göre, 2025 yılında piyasadaki toplam işlem hacmi bir önceki yıla göre %8 artarak 6,5 milyar euroya ulaştı. İşlem sayısı ise daha mütevazı bir artışla %4 artarak 25.600'e çıktı.

Hızlardaki bu farklılık önemli bir sinyaldir: Piyasa sayısal çokluktan ziyade varlıkların değer kazanmasıyla büyüyor. Bu da ilginin daha pahalı ve kaliteli mülklere kaydığını ve alıcının "ortalama çek" tutarının kademeli olarak arttığını göstermektedir.

Kıbrıs'ta gayrimenkul almak için en karlı yer neresi?

Bugün, geleneksel lider Limasol'u aktif olarak yakalayan Baf ve Larnaka, yatırım için en umut verici bölgeler haline geliyor. Limasol, toplam işlem değerinin %41'ini toplayarak ana sermaye çekim merkezi statüsünü korumaya devam etse de, son yıllarda ilk kez şehirde göstergelerde hafif bir düşüş yaşanıyor.

Bu durum piyasa doygunluğuna ve talebin kademeli olarak diğer bölgeler lehine yeniden dağılmasına işaret ediyor olabilir. Yabancıların yaptığı alımlardaki artışın yaklaşık %80'ini Limasol ile birlikte tam da bu bölgeler sağladı.

Yabancı talebi: Temel itici güç

2025 yılının ana trendlerinden biri yabancı yatırımcıların ilgisindeki artıştır. Talep %16 oranında artarak piyasayı destekleyen önemli bir faktör haline geldi. Nedenler ortada:

• İstikrarlı hukuk sistemi;
• Cezbedici vergi rejimi;
• Kıbrıs'ın AB'ye bir "giriş noktası" olma statüsü.

Ancak daha az belirgin bir faktör daha var: Jeopolitik. Bir dizi bölgedeki istikrarsızlık koşullarında Kıbrıs, sermaye için giderek daha fazla bir "güvenli liman" olarak algılanıyor.

Konut gayrimenkulü: Dairelere yatırım

Konut sektörü piyasanın temeli olmaya devam ediyor — 4,5 milyar euro veya tüm işlemlerin %69'u. Bu noktada, toplam değer artışının yaklaşık %60'ını sağlayan daireler kilit rol oynuyor. Bu durum aynı anda birkaç eğilimi yansıtıyor:

• Kentleşmenin artması;
• Expatlardan gelen talep;
• "Kiralamalık konut" formatının gelişmesi.
0

Aslında piyasa giderek daha likit, kompakt ve yatırım açısından cazip nesnelere odaklanıyor.

Lüks segment: Konsantrasyon yerine çeşitlendirme

Değeri 1,5 milyon euronun üzerinde olan gayrimenkul segmenti de önemini koruyor: 550 milyon euro tutarında 203 işlem (piyasanın %8'i). İlginç olan ise coğrafyanın değişmesi:

1. Limasol'un payı %76'dan %61'e geriledi;
2. Baf güçlendi.

Bu, premium talebin kademeli olarak yeniden dağıldığını ve tek bir merkeze olan bağımlılığın azaldığını gösteriyor.

İnşaat: Nicelik değil nitelik rotası

İnşaat faaliyeti daha da gösterge niteliğinde bir dinamik sergiliyor: Ruhsat sayısı %9 artarken, değerleri %28 arttı. Böyle bir fark, geliştiricilerin daha pahalı ve teknolojik projelere yöneldiği anlamına geliyor. İnşaat hacminde Limasol ve Lefkoşa liderliğini koruyor.

PwC Kıbrıs temsilcisi Constantinos Constantinou, "Sektör yeni koşullara uyum sağlamak zorunda. Odak noktasında sürdürülebilirlik, altyapı ve projelerin uzun vadeli değeri var" diyor.

Yakın gelecekte Kıbrıs gayrimenkul piyasası nasıl değişecek?

Piyasa, jeopolitik türbülans koşullarında geliştirme kalitesini artırma ve yatırımcılar için güvenlik önlemlerini güçlendirme yönünde dönüşecektir. Verilen verilerin Orta Doğu'daki çatışmanın tırmanmasından önceki durumu yansıttığını dikkate almak önemlidir. Bu, piyasanın yeni zorluklarla karşılaşabileceği anlamına gelir:

• Yatırım akışlarının değişmesi;
• Alıcıların temkinli davranmaya başlaması;
• Risklerin olası yeniden değerlendirilmesi.

Kıbrıs'taki gayrimenkul piyasası 2025 yılında güçlü ve istikrarlı görünüyor, ancak artık eskisi kadar homojen değil. Büyüme devam ediyor ancak yapısı karmaşıklaşıyor: Liderler değişiyor, yabancı yatırımcıların rolü güçleniyor ve proje kalitesinin önemi artıyor. Buna bağlı olarak uzmanlar, Kıbrıs gayrimenkul piyasasının artan jeopolitik türbülans koşullarında yakaladığı ivmeyi koruyup koruyamayacağı sorusundan endişe duyuyorlar.

Kısa sonuçlar:

• Toplam işlem hacmi: %8 artarak 6,5 milyar euroya ulaştı.
• Yeni liderler: Baf ve Larnaka, Limasol'un stabilize olmasıyla aktif büyüme gösteriyor.
• Öncelikler: Ana talep daireler ve kaliteli teknolojik yeni binalar üzerinde yoğunlaşmış durumda.
• Yabancı yatırımlar: Yabancı sermaye girişi %16 arttı.